재건축 연한 40년에서 30년으로 완화…대규모 신도시개발 중단

국토부, 9.1부동산대책 발표…택촉법 폐지 '대규모에서 소규모로 주택공급정책 패러다임 변화'
청약통장 '청약종합저축'으로 일원화, 청약 1순위 자격 2년에서 1년으로 완화

‘9.1 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정방안’ 주요 내용. /국토교통부 제공

이르면 내년 하반기부터 재건축 연한이 최장 40년에서 30년으로 완화된다. 대규모 택지 공급제도인 ‘택지개발촉진법’이 폐지돼 분당·일산 같은 대규모 신도시는 당분간 조성되지 않는다. 현행 4개 종류인 청약통장은 청약종합저축으로 일원화된다.

국토교통부는 당정협의를 거쳐 1일 이 같은 내용의 ‘주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안’을 발표했다.

정부의 이번 부동산 대책은 과거 대규모 택지개발을 통한 물량 위주의 주택공급에서 벗어나 도시 재생을 통해 중소규모의 다양한 택지개발로 정책을 변화하는 내용을 담고 있다.

대책에 따르면 지방자치단체에 따라 준공 후 20∼40년으로 돼 있는 재건축 연한의 상한이 30년으로 완화된다. 이로 인해 수도권(서울, 인천, 경기), 부산·대전·광주광역시, 충북 등의 재건축 연한 상한이 40년에서 30년으로 앞당겨진다.

재건축 연한 도래 후 구조안전에 문제가 없더라도 생활에 불편이 큰 경우 재건축이 가능하도록 주거환경평가 비중도 기존 15%에서 40%로 상향하기로 했다. 아울러 구조안전에 문제가 있는 경우에는 연한 도래와 관계없이 재건축 여부를 결정할 수 있도록 했다.

수도권 과밀억제권역 내 재건축 시 전용면적 85㎡이하 중소형 주택의 건설의무(세대수 기준 60% 이상) 중 연면적 기준은 폐지된다.

재개발 사업시 임대주택 의무건설비율 중 연면적 기준도 폐지되고 세대수 기준 의무건설 비율도 5%포인트 완화된다. 이에 따라 수도권은 20% 이상 지어야 하는 임대주택 의무비율이 15%로, 지방은 17%에서 12%로 낮아진다.

서울시 등 일부 지자체가 시행중인 재개발사업 공공관리제는 공공지원제로 바꾸고 소유자 과반수가 찬성할 경우 사업시행인가 이전에도 시공사를 선택할 수 있도록 했다.

청약제도도 간소화된다. 현재 청약저축, 청약예금, 청약부금, 청약종합저축으로 나눠져 있는 청약통장은 ‘청약종합저축’으로 일원화된다.

청약 1순위의 요건은 현행 가입 2년에서 가입 1년으로 완화된다. 국민주택 입주자 선정절차는 13단계에서 3단계로, 민영주택은 5단계에서 2단계로 대폭 간소화된다.

전용 85㎡ 이하 민영주택에 대한 가점제는 내년 1월부터 시장·군수·구청장이 공급 물량의 40% 이내에서 자율적으로 운영할 수 있게 된다. 지자체 여건에 따라 100% 추첨으로 공급할 수도 있게 되는 것이다.

또 민영주택 가점제에서 2주택 이상 보유자에게 주택 한 채당 5∼10점을 감점하던 제도는 중복 차별이라고 보고 폐지하기로 했다.

분당·일산 등 대규모 신도시 건설의 근거가 됐던 택지개발촉진법은 폐지된다. 앞으로는 이 같은 대규모의 도시 개발을 통해 주택을 공급하지 않고 지역에 따라 중소규모의 택재개발을 유도해 주택을 공급하겠다는 의미다. 2017년까지 3년간 한국토지주택공사(LH)의 대규모 공공택지 지정도 중단하기로 했다.

개발제한구역(GB)을 해제한 면적이 50% 이상인 수도권 공공택지지구에서 시행되는 전매 제한과 의무거주 기한도 완화된다. 전매 제한은 2∼8년에서 1∼6년으로, 의무거주는 1∼5년에서 0∼3년으로 단축된다.

수도권과 혁신도시 등에서 신규주택의 공급 과잉 우려가 나오고 있는 점을 반영해 LH 분양 물량의 일부를 시범적으로 후분양으로 전환하고, LH 토지은행을 통해 민간에 택지를 공급하는 시기도 조절하기로 했다.

‘내 집 마련 디딤돌 대출’에 대한 지원은 확대하기로 했다. 집값이 떨어져 담보가치가 대출금보다 작아져도 담보주택만 상환하면 되는 ‘유한책임대출(비소구대출)’ 제도도 소득이 낮은 계층을 대상으로 시범적으로 도입키로 했다.

시중은행의 수준에 맞춰 디딤돌 대출의 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)도 완화해 적용하고 시중금리와 역전되지 않도록 디딤돌 대출 금리도 0.2%포인트 인하하기로 했다.

속칭 ‘깡통전세’로부터 세입자를 보호하는 전세금 반환보증의 보증금 한도는 수도권이 3억원에서 4억원으로, 나머지 지역은 2억원에서 3억원으로 상향된다. 근로자서민 전세자금 대출 요건은 부부 합산 연소득 5000만원 이내에서 6000만원으로 올린다.

LH 임대주택 거주자가 전세 또는 월세로 자유롭게 전환할 수 있도록 50%인 보증금 전환의 상한선을 단계적으로 완화하기로 했다.

이밖에 가을 이사철을 맞아 임대주택의 공급을 단기적으로 확대하고 임대주택 시장에 민간 참여가 활발해지도록 임대주택 리츠(부동산 투자회사)에 대한 취득세·재산세 감면을 유지하는 등 세제·금융 지원을 계속 하기로 했다.

국토부 관계자는 “이번 대책 가운데 시행령·규칙을 개정할 사안은 9∼10월 중 입법예고를 하고, 법을 고쳐야 할 사항은 9월 중 법 개정안을 국회에 제출할 계획”이라며 “분양가상한제 신축운영, 재건초과이익 환수제 등 이미 추진 중인 법안도 조속한 처리를 추진하겠다”고 말했다.