[9·1 부동산대책] 재건축 연한 10년 단축…살기 불편하면 연한 관계없이 재건축 허용

대규모 택지개발에서 재정비 사업 통한 주택공급으로 전환…안전진단 기준 대폭 완화

서승환 국토교통부 장관이 1일 정부세종청사 국토교통부 기자실에서 ‘주택시장 활력 회복 및 서민주거안정 강화방안’ 에 대해 발표 하고 있다.

재건축·재개발 규제 빗장이 대거 풀린다.

재건축 연한이 최대 30년으로 10년 단축되고, 안전진단 방식도 바뀌어 재건축 사업 추진이 한결 수월해 진다.

구조적 결함으로 생활에 불편함이 큰 아파트는 연한 도래와 관계없이 재건축 여부를 결정할 수 있게 된다. 재개발 임대주택 의무건설 비율도 대폭 완화된다.

국토교통부는 9·1 부동산대책을 통해 과거 대규모 개발이익을 전제로 만들어 놓았던 재개발·재건축 규제를 대폭 완화하기로 했다.

대규모 택지개발을 통한 주택 공급 방식에서 벗어나 앞으로는 재정비 사업을 촉진해 도심속에 주택을 공급하겠다는 포석이다.

◇ 재건축 연한 최장 40년에서 30년으로 10년 단축

정부는 이번 대책을 통해 현행 준공 후 20년 이상의 범위에서 지자체가 조례로 정할 수 있는 재건축 연한을 최장 30년으로 완화했다. 도시및주거환경정비법(도정법)은 준공 후 20년이 지나면 안전진단을 거쳐 재건축 추진이 가능토록 하고 있다. 그러나 이 법은 지자체 조례로 재건축 허용 연한의 상향을 조정할 수 있도록 허용하고 있어 전북, 제주, 강원도를 제외하고는 지역별로 최대 30~40년을 적용하고 있다.

수도권, 부산, 대전 등지에 1980년대 후반에서 1990년대 초반에 지어진 아파트의 경우 현재 재건축 연한이 최장 40년으로 규정돼 있어 주차장 부족, 냉난방·상하수도 설비 노후화, 층간소음 등과 같은 주민 불편이 심각해도 연한 규제에 발목이 잡혀 재건축은 엄두도 못내고 있는 곳이 많다.

특히 지하주차장 설치가 의무화된 1991년 이전에 준공된 아파트는 주차 문제가 심각한 수준인데도 재건축 연한을 채우려면 최장 17년을 기다려야 하는 실정이다.

서울은 아파트 준공연도에 별도의 산식(22년+(준공연도-1982년)×2)에서 구해진 연도를 더해 재건축 가능연도를 산출했다. 예를 들어 1987년도에 지어진 아파트의 경우 기존에는 서울시 산식에 따른 32년을 더해 2019년 이후 재건축이 가능했다. 하지만 앞으로는 연한이 30년으로 앞당겨 지면서 32년에서 2년을 뺀 30년을 준공연도에 더해 2017년부터 재건축이 가능해진다.

◇ 안전진단 기준도 대폭 완화, 살기 불편해도 재건축 허용

안전진단 기준도 완화된다. 현재 재건축 종합 판정 항목은 구조안전성(40%), 건축마감 및 설비노후도(30%), 주거환경(15%), 비용분석(15%)으로 구성되는데, 이 중 구조안전에 큰 문제가 없으면 재건축 허가가 나지 않는 경우가 많았다.

그러나 앞으로는 구조안정성과 비용분석은 각각 20%와 15%로 낮추는 반면 주거환경 기준을 40%로 대폭 높이는 방안을 검토 중이다.

이를 통해 구조안전에 큰 문제가 없어도 층간소음·에너지효율 문제 등이 심각할 경우 재건축 허가를 받을 수 있도록 한다는 방침이다.

재건축 연한을 다 채우지 못한 주택도 구조적 결함이 있는 경우 구조 안전성 조항만으로 재거축 허가를 내주는 방안도 추진한다.

◇ 재건축 의무건설 비율, 재개발 도 대폭 완화

재건축의 주택 규모 제한도 완화된다. 수도권 과밀억제권역 내 재건축 사업을 시행할 경우 전용면적 85㎡이하 주택을 연면적(건축물 모든 층 면적의 합계) 기준 50% 이상 지어야한다는 조항은 앞으로는 폐지된다. 다만 전체 가구 중 60% 이상을 85㎡이하 주택으로 지어야한다는 조항은 그대로 둔다.

아울러 서울시 등 일부 지자체가 사업시행인가 이후에만 시행사를 선정할 수 있도록 한 규정도 사라질 전망이다.

현재 서울시 등 일부 지자체는 건설사와 재건축조합 사이 유착비리 등을 없애기 위해 공공관리제를 의무화했고, 이에 따라 시공사 선정시기를 사업시행인가 이후에만 할 수 있도록 제한하고 있다. 그러나 이를 공공지원제로 변경해, 토지 등 소유자 과반수가 원할 경우 사업시행인가 이전에도 시공사를 선택할 수 있도록 했다.

이 외에 국토부는 재개발 사업 시 임대주택건설비율 중 연면적 기준을 폐지하고, 세대수 기준 의무건설 비율을 5%포인트 완화한다. 이에 따라 수도권 의무주택 건설비율은 현행 20%에서 15%로, 비수도권은 17%에서 12%로 완화된다. 다만 세입자용 임대주택이 부족하다고 판단될 경우 지자체장이 5%포인트까지 상향조정할 수 있다.

이번 재건축 연한 기한 단축 대상이 되는 서울 아파트(87~91년 준공)는 총 24만8000가구다. 이 중 강남3구 소재 아파트는 3만7000여가구다.

국토부 관계자는 “이번 재건축 연한 단축으로 강남에만 혜택이 몰리는 것 아니냐는 시각이 있는데, 강남3구의 경우 서울 전체 대상 주택의 15% 수준으로 특혜라 보기 어렵다”고 말했다.