상가권리금도 법적 보호받는다…임대인 협력의무 등 대책 마련

법무부, 상가건물임대차보호법 개정안 마련
임차인 손해배상청구권, 분쟁조정기구 설치, 표준계약서 도입 등

점포 내 시설이나 입지, 고객 등 상가 운영에 관한 유·무형의 이익에 대한 대가로 점포 세입자들이 주고받았던 ‘상가권리금’이 법의 보호를 받게 될 전망이다.

그동안 관행적으로 이어져 오던 권리금을 법 제도화하는 것은 이번이 처음으로 상가 임차인의 권리를 강화한다는 취지다.

법무부는 24일 국토교통부, 기획재정부 등 관련 부처와 협의해 임차인의 부당한 피해를 막기 위해 권리금 법제화를 위한 상가건물임대차보호법(상임법) 개정안을 마련했다고 밝혔다.

이번 개정안은 △임차인의 권리금 회수기회 보호 강화 △임대인에 대한 권리금 피해구제방안 마련 △권리금 보호를 위한 인프라 구축 등 3가지 기본 방향을 중심으로 추진된다.

또한 법무부는 의원입법으로 추진하는 이번 상임법 개정안에서 처음으로 권리금을 정의했다.

이는 대법원 판결을 반영한 것으로 개정안 10조에서 ‘권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로 임대인, 임차인에게 보증금과 차임(월세) 이외에 지급하는 금전 등의 대가’로 규정했다.

우선 법무부는 일정금액 이하의 상가임대차에만 인정되던 대항력을 모든 상가 임대차로 확대해 건물주가 바뀌더라도 5년간 안정적인 영업을 할 수 있도록 했다.

대항력은 건물주가 바뀌어도 임차인이 기존 계약 내용을 그대로 주장할 수 있는 권리로 현행법은 환산보증금(보증금+월세×100)이 4억원 이하(서울 기준)일 경우에만 대항력을 인정했지만, 법안이 통과되면 모든 임차인에게 확대 적용된다.

또한, 기존 임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 받을 수 있도록 상가 임대인에게 ‘협력의무’를 부과했다.

협력의무는 임대차 종료 후 2개월까지 적용되며 임대인이 임대차 종료 3개월 전 계약 갱신을 통지하면 계약 종료시점까지 유지된다.

다만 상인이 임차료를 3회 이상 연체하는 등 갱신거절 사유나 임대인이 계약체결을 거절할 수 있는 사유가 있을 때는 협력의무가 면제되도록 했다.

법무부는 권리금 피해구제를 강화하기 위해 손해배상 청구권도 새롭게 추가했다.

임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하더라도 현행법하에서는 권리금 관련 피해 보상 규정 등이 없어 임차인의 피해를 구제할 수 있는 수단이 없는 허점을 보완하려는 조치다.

△임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구·수수하는 행위 △임차인이 주선한 신규임차인으로 하여금 권리금을 지급하지 못하게 한 경우 △임차인이 주선한 신규임차인에게 지나치게 고액의 차임과 보증금을 요구한 경우 △정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거부한 경우에는 임대인에게 손해배상 책임을 물을 수 있다.

다만, 임대인에게 협력의무가 없는 경우 등과 같이 일정한 요건에서는 임대인에게 손해배상 책임을 부담하지 않도록 했으며 배상액은 임대차 계약 종료 당시의 권리금을 넘지 않도록 하고 권리금의 산정 기준은 국토부 고시로 규정토록 했다.

이밖에 17개 시·도에 상가건물임대차 분쟁조정위원회를 설치, 차임·권리금 등 상가임대차 관련 분쟁을 조정·합의토록 했다.

또 권리금 산정근거와 권리금 관련 권리·의무관계를 명확히 한 권리금 거래 표준계약서 및 상가임대차 표준계약서도 새로 도입할 계획이다.

법무부는 새누리당 김진태 의원을 통해 개정안을 발의하고 올 연말까지는 국회에서 법안을 통과시켜 시행할 계획이다.

법무부 관계자는 “상가 임대차 계약의 종료 이후 임대인과 임차인의 이익 상태가 극단적으로 달라짐에도 불구하고 이를 법의 사각지대에 둬 사회적 갈등과 분쟁이 더욱 심화된 측면이 있다”며 “권리금을 둘러싼 분쟁에서 당사자간 공평한 이익 분배가 가능하도록 규율이 필요하다고 보고 이번 개선방안을 마련하게 됐다”고 설명했다.