2015년 똑똑한 오피스텔 투자, 관전 포인트 3가지

변경되는 제도, 임대수익률 추이, 단지 리스트 체크 필수

저금리 시대를 맞아 오피스텔 투자를 통한 수익을 기대하는 사람들이 많다. 하지만 한두 푼이 들어가는 투자가 아닌 이상 오피스텔 투자도 아파트 구입 만큼이나 현명한 선택이 요구된다.

27일 부동산114에 따르면 2015년 오피스텔 입주예정 물량은 전년보다 9130실 감소할 예정이다. 그러나 올해 입주물량(4만4844실)까지 합하면 입주물량이 총 8만여실에 육박해 임대경쟁이 치열해질 것으로 예상된다. 당연히 늘어난 물량만큼 공실율도 우려된다.

이 때문에 새로 오피스텔 투자에 도전하는 사람들은 신중해질 수 밖에 없다. 그럼 똑똑한 오피스텔 투자를 위해 꼭 살펴볼 관전포인트는 뭐가 있을까?

1. 변경되는 오피스텔 관련 제도

‘건축물의 분양에 관한 법률’ 시행령 개정으로 오피스텔 분양신고 대상 범위가 현행 20실 이상에서 30실 이상으로 완화됐다. 또한 8월 4일부터 오피스텔 분양보증·중도금대출보증 제도가 시행됐다. 오피스텔 분양계약자도 대한주택보증으로부터 분양보증을 받게 돼 납부한 분양대금을 안전하게 보장받을 수 있게 되고 중도금대출보증이 시행됨에 따라 건설사 신용과 무관하게 기존보다 저리로 중도금을 지원받게 됐다.

오피스텔 임대시장에서 주목할 만한 대책도 나왔다. 일정 조건을 갖춘 주거용 오피스텔을 준공공임대주택으로 등록 때 인센티브를 제공하기로 한 것이다. 인센티브는 취득세와 재산세 감면폭 확대, 1월 1일을 기준으로 향후 3년간 매입 시 양도소득세 면제, 소득세와 법인세 감면 폭 확대(기준시가 3억원 이하 오피스텔을 3호 이상 5년 이상 임대하는 경우) 등이다. 대상이 되는 오피스텔은 작년 4월 1일 이후 매매계약을 체결한 전용면적 85㎡이하 주거용 오피스텔로 임대의무기간 준수·임대료 인상률 제한 요건 등을 충족한 경우에 한한다.

지난 11월에는 부동산 중개보수체계에 대한 개선안이 발표됐다. 이 개선안에는 그 동안 주거용 오피스텔에 주택보다 높은 요율이 적용돼 형평성 논란이 있던 부분이 포함됐다. 일정설비(입식부엌·화장실·욕실 등)가 있는 85㎡이하 오피스텔에 해당되면 현행 ‘0.9%이내 협의’에서 개선안 ‘매매 0.5%이하, 임대차 0.4% 이하’로 변경된다. 국토교통부는 ‘공인중개사법 시행규칙 개정’을 통해 빠르면 내년 초부터 개정된 요율 체계를 적용할 계획이라고 밝힌 바 있다.

2. 한국은행 기준금리와 오피스텔 임대수익률 추이

8월 한국은행은 기준금리 0.25% 인하에 이어 10월에는 0.25%를 추가적으로 인하했다. 기준금리 2.00% 시대라는 초저금리시대를 맞아 투자자들의 수익형 부동산에 대한 관심이 증가했고 오피스텔 임대수익률이 주목 받고 있다. 오피스텔 임대수익률은 10월 말 현재 5.73%로 나타났다. 2007년(6.78%) 이후 하락추세에 있지만 한국은행 기준금리에 비하면 3.73% 높은 수치다. 2008년 9월에는 한국은행 기준금리가 상승하면서 격차가 1.22%까지 줄었던 적도 있었지만 오피스텔 임대수익률은 한국은행 기준금리보다 높은 추세를 유지하고 있다.

오피스텔 시장의 과잉공급·임대수익률 하락추세 등에도 불구하고 저금리 시대의 대안으로 오피스텔 투자에 대한 관심이 높아지는 것으로 보인다. 하지만 실제 시장에서는 저금리로 인해 오피스텔 투자 문의가 늘었다는 의견과 저금리 영향이 없다는 의견이 공존하기 때문에 향후 거래상황을 지켜볼 필요가 있다.

3. 2015년 주요 오피스텔 분양·입주 단지 리스트

내년 오피스텔 시장은 입주물량 과잉으로 인한 부정적 영향과 오피스텔 시장활성화 제도 변화와 저금리로 인한 긍정적 영향으로 시장에 대한 불확실성이 커질 것으로 예상된다. 입주예정 물량이 몰린 지역은 치열한 임대경쟁과 더불어 기존 오피스텔의 공실 증가 등으로 조정이 불가피할 것으로 예상되지만 2015년 분양예정 물량이 크게 감소한 만큼 지역과 단지에 따라 투자가치는 커질 수 있다는 점에 주목해야 한다.

다음은 주요 분양단지와 입주 단지 표다. 이곳들에 대해 숙지 후 사전탐방을 전문가들은 권한다.