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임대 수익형 부동산 투자전략

임대 수익형 부동산 투자전략

기사승인 2015. 02. 27. 05:55
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원룸과 투룸은 각종 혜택이 많아
임대 사업의 기본은 부동산 가격형성 요인 이해부터
임대 수익형 부동산은 ‘평생 월급 통장’이라고 불릴 만큼 은퇴를 준비하고 있는 중장년층에게 인기다. 원룸이나 투룸 두 채만 잘 관리한다면 한 달에 150만원에서 200만원의 수익이 생기기 때문에 100세 시대를 준비해야 하는 50~60대에게는 안정적인 월급이나 마찬가지다.

실제로 중구 신당동의 매매가 2억4000만원의 신축투룸이 보증금 3000만원에 월세 100만원으로 거래되고 있다. 이 지역의 투룸 두 채만 보유해도 월 200만원의 수익이 발생한다. 이처럼 임대 수익형 부동산이 주목받는 이유는 주식투자와 같은 형태의 자산보다 안전성이 높고, 금융권의 예·적금 상품들보다 수익성이 보장된다는 장점 때문이다. 요즘 같은 저금리시대 임대 수익형 부동산은 중위험·중수익의 자산관리 방법인 셈이다.

임대 수익형 부동산이 주목을 받는 또 다른 이유는 사회적인 가구 수 변화와도 깊은 관련이 있다. 통계청의 장래가구 추계자료에 따르면 2030년까지 1~2인 가구 수는 지속해서 증가한다. 2005년 318만7000가구이던 1인 가구는 2030년에는 471만3000가구로 급증할 전망이다. 2인 가구 역시 같은기간 335만4000가구에서 558만3000가구로 대폭 증가한다. 가구 수의 변화는 주택 시장에 영향을 끼친다. 실제로 최근 들어 중·대형 아파트보다는 소형 아파트의 선호가 높아졌고, 오피스텔·원룸·투룸을 찾는 수요자들도 꾸준히 증가하고 있다.

이정찬 부동산이마트연구소 대표는 “우리나라 1~2인 가구가 전체 가구 수의 50%를 넘었다. 특히 1~2인 가구는 대부분이 전·월세에 살고 있다”며 “재테크 측면에서 임대부동산을 찾는 수요층이 많다고 볼 수 있다”고 말했다.

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가구원 수별 장래 가구 추계./자료=통계청
원룸과 투룸 임대 사업은 혜택이 가득
원룸과 투룸을 활용한 임대부동산 사업을 하면 각종 면세 혜택도 받을 수 있다. 최근 국토교통부는 ‘뉴 스테이(New Stay)’ 정책으로 복잡했던 임대 유형을 임대 기간 8년 장기임대와 4년 단기임대로 단순화했다. 동시에 각종 면세 혜택도 개편했다. 8년 장기 임대주택에 대해서는 60∼85㎡의 취득세 감면 폭을 25%에서 50%로 확대했고, 소득·법인세 감면대상 기준시가를 3억원에서 6억원으로 늘렸다. 85㎡ 이하 4년 단기임대에 대해서는 소득·법인세 감면 폭을 20%에서 30%로 늘리고, 8년 장기임대에 대해서는 25∼50%에서 75%로 확대했다.

이 대표는 “8년 장기 임대주택에 대해서는 정부가 현재 적극적으로 권장하고 있는 사업이다. 특히 원룸과 투룸의 8년 장기 임대 사업의 경우 상당히 많은 혜택이 있다. 우선 취득세와 재산세를 내지 않는다. 원룸과 투룸은 종합부동산세에도 합산되지 않아 종부세도 없다. 나아가 양도세도 2017년 말까지 면제 혜택을 받는다”고 설명했다.

원룸과 투룸을 활용한 임대 수익형 부동산은 아무리 많은 원룸과 투룸을 보유해도 주택 수에 추가되지 않는다. 주택 수에 포함되지 않아 이에 따른 세금절감 효과를 거두는 것과 동시에 임대 수익도 함께 올릴 수 있다. 또 원룸과 투룸의 경우 1채당 연 2%금리로 1억5000만원까지 대출도 받을 수 있다.

부동산 가격형성 요인을 이해하라
모든 부동산의 가격은 시장에서 평가된 가치에 따라 결정된다. 평가기준에는 인구구조의 변화, 부동산의 수요계층의 소득과 부채 변화, 건축규제와 세제부담 등이 있다. 따라서 임대 수익형 부동산에 투자를 할 생각이라면 투자지역의 부동산 가격이 어떻게 형성되는지 유심히 파악할 필요가 있다.

일반적인 사실이지만 학군이 좋은 지역은 사람들의 이주가 집중된다. 이주가 많다는 것은 집을 구하려는 수요자가 많다는 것을 의미한다. 하지만 이주자가 많다고 해서 무턱대고 임대사업에 뛰어들면 큰 손해를 볼 수 있다. 학군을 보고 이주하는 가구의 특징을 정확히 파악해 그들이 필요로 하는 집을 선점해야 임대 수익의 효과를 기대 할 수 있다.

서울 강남구 개포동이 대표적인 사례가 될 수 있다. 강남구 개포동 주공 3단지 아파트의 경우 36.3㎡(11평)~42.9㎡(13평)의 가격은 6억~8억원 사이다. 전세로 입주할 경우 1억원 내외의 전세금이 필요하다. 또 개포동 주변에는 2억원 상당의 다세대 주택이 많다. 모두 학생 자녀를 둔 30~40대를 겨냥한 부동산이다. 기존에 개포동에서 전세를 살던 사람들은 주변의 교육환경과 편의시설 등의 문제로 멀리 이사를 가지 못한다. 당연히 주공아파트의 전세나 다세대 주택에 수요가 몰릴 수밖에 없다.

이 대표는 “강남이 한 때는 재건축 부동산으로 많은 수익을 봤지만 이제는 임대 수익형 부동산이 더 큰 수익을 낸다. 만약 재건축과 임대 부동산을 고민한다면 임대 수익형 부동산을 적극 추천한다”며 “개포동의 경우 주변 환경도 영향이 있지만, 재무적인 상황만 놓고 보더라도 임대 수익형 부동산이 더 큰 이익을 창출해낸다”고 말했다.

실제로 현재 강남구 개포주공3단지 11평 아파트의 시세는 7억원 정도다. 만약에 이 아파트를 34평에 재건축 분양 신청을 한다면 추가 분담금 4억5000만원을 포함한 총 11억5000만원의 투자비가 필요하다. 완공 후 아파트의 가격은 12억~13억원으로 재건축을 통한 차익은 크게 발생하지 않는다. 여기에 공사 기간 4~5년 동안의 기회비용을 추가하면 수익은 더욱 낮아진다. 반면 7억원의 돈을 임대 수익형 부동산에 투자하면 같은 기간에 더 많은 수익을 낼 수 있다.

이 대표는 “7억원을 임대 수익형 부동산에 투자한다면 월 500만원이상의 수입도 가능하다. 예를 들어 현재 중구 신단동의 신축 투룸의 경우 매매가격이 2억4000만원이다. 임대를 할 경우 보증금 3000만원에 월세는 100만원을 받을 수 있다. 현재 정부정책으로 1억5000만원까지는 연 2%의 대출이 가능하다. 이를 활용하면 매매가격에서 대출금과 보증금을 제외한 실 투자비는 6000만원이 된다”고 설명했다.

이어 “대출에서 발생하는 한 달 이자 25만원을 제외하더라도 75만원의 수익이 발생한다. 이 같이 투룸을 10채 보유한다면 실투자비는 6억원이 되며, 한 달 수입은 750만원이 된다. 7억원을 가지고 있다면 1억원을 남기고도 재건축보다 실효성 있는 수익을 창출하는 것”이라고 덧붙였다.
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