은퇴 후 ‘월급’ 챙겨줄 부동산 투자법은?

수익형 부동산이 가장 현실적 방안…틈새 임대상품 인기

은퇴를 앞둔 대한민국 사람이라면 누구나 돈 걱정에 빠진다. 은퇴했다고 편히 쉴 수 있는 사람은 손에 꼽는다. 결국 은퇴 후에도 ‘월급’을 챙길 방법을 마련해야 하는 셈이다.

NH투자증권이 최근 발행한 ‘100세시대 행복 리포트’에서는 은퇴 후 월 수익을 내는 5가지 방법으로 △은퇴 후에도 일하기 △연금 수령 △은행이자 △부동산 임대수익 △수익형 부동산 투자 등을 꼽았다. 이중 NH투자증권이 가장 권하는 것은 수익형 부동산 투자다.

이 같은 현실을 반영이라도 하듯 수익형부동산 광고는 거리 곳곳에 넘쳐난다. 그러나 부동산114에 따르면 전국 오피스텔의 임대 기대수익률은 2007년 6.77%에서 2013년 5.79%까지 떨어지더니 작년에는 5.71% 수준에 이르렀다.

수익형 부동산의 공급이 크게 늘면서 기대 수익률도 낮아진 것이다. 결국 수익형 부동산 투자도 경매 등을 통해 틈새 상품 발굴과 공략이 필요한 시점이다.

다음은 부동산 컨설팅회사 메트로컨설팅이 권하는 틈새 경매 상품들이다.

△외국인·농촌 임대주택
경매에는 상가 등 임대형 상업시설 말고도 다양한 수익형 상품들이 매각 물건으로 나온다. 소액 투자용이면서 아파트 못지않게 인기가 있는 종목은 바로 중소형 빌라 경매물건이다. 한 달에 약 3000건의 물량이 쏟아지고 낙찰가율은 평균 70% 안팎이다. 전셋값이 치솟고 월세 임차인들이 늘면서 투자금 대비 수익률이 아파트보다 두 배 이상 높고 수요도 넉넉하다. 요즘엔 전세금이 부르는 게 값이라 싸게 빌라를 사서 반(半)전세 주는 게 돈이 된다.

국내 체류 외국인을 상대로 한 고급 임대주택도 경매시장에서 뜨는 상품이다. 국내 체류 외국인수가 170만 명을 넘어서면서 서울 강남과 한남동·이촌동 등 외국인 주택 수요가 많은 곳에 단기체류 외국인을 상대로 아파트·단독·고급빌라 등을 경매로 싸게 사서 고수익 임대수익을 거두는 수요자들이 늘고 있다. 외국인들은 대개 ‘깔세’라 해서 1~3년 치 임대료를 한꺼번에 내기 때문에 연 10% 이상의 수익을 기대할 수 있다.

수도권과 지방의 농촌 단독주택도 인기몰이 중이다. 경매를 통해 20~30% 저가에 낙찰 받아 펜션부지나 농촌체험 숙박시설·주말주택으로 세를 주려는 수요가 늘고 있다. 투자금액은 5000만~1억원 안팎으로 지목 상 대지(집 지을 수 있는 땅)를 매입하면 부동산의 활용도가 다양하다. 투자를 외면하는 볼품 없는 폐가라도 자동차 진입이 가능한 도로를 끼고 있어 접근성이 좋다면 전원주택 신축이 가능할뿐더러 나중에 환금성도 양호하다.

△국유부동산
캠코의 국유부동산도 주목해볼 만한 저가 실속 투자처다. 국가 소유의 상가나 오피스텔, 토지를 공개매각으로 매입하거나 대부(임대)할 수 있다. 특히 대부용 부동산의 경우 국가와 계약을 체결한 후 사용하는 것으로 일반 임대와 달리 보증금과 권리금 없이 대부료만 내고 사용할 수 있어 초기 비용이 저렴하다. 낙찰가가 경매 수준으로 저렴한데다 압류나 근저당 등 복잡한 권리관계가 없어 초보자도 쉽게 매주 한차례 입찰에 참여할 수 있다.

△공장·창고 임대
과거 공장으로만 알려졌던 지식산업센터(옛 아파트형 공장)가 최근 들어 업무용 빌딩처럼 임대 수익용으로 활용이 가능하다. 경매에 부쳐지는 지식산업센터는 물량이 한정적인 반면 수요가 꾸준히 늘면서 경매에 나오면 1회 유찰 후 바로 낙찰된다. 평균 낙찰가율이 80% 수준에 달하고 입찰경쟁률은 4대 1 수준이다.

경매 지식산업센터는 고층 대형건물인 데다 업무빌딩에 비해 임대료와 관리비가 저렴해 중소기업들이 사옥용으로 많이 찾는다. 경기 침체로 지식산업센터를 매입하기보다 반전세를 찾는 수요가 늘어 통상 은행금리 3배 이상의 임대수익을 거둘 수 있다. 중소기업 육성 정책에 따라 일반인의 임대제한 규제가 폐지된 데다 짭짤한 임대수익과 함께 생산시설로써 취득세, 재산세 등 각종 세금 감면 혜택도 덤이다.

창고와 물류센터 임대도 불황을 적게 타는 임대상품으로 꼽힌다. 기업이 생산한 제품을 보관해주고 연 단위 임대수익을 거두는 데 지역마다 다르지만 연 8~10%대의 수익을 거둔다. 경매에 부쳐진 창고의 평균 감정가는 5~10억원대이며 낙찰가율은 70% 수준이다. 최근 온라인과 홈쇼핑시장이 커지면서 5년 이상 장기 임대 계약이 늘었다. 장기 계약에 따른 안정적인 임대수익을 기대할 수 있고 계약 기간이 길수록 공실 가능성이 낮은 장점이 있다.