‘내집마련’를 위한 필수 임대아파트 상식 3가지

임대료 저렴하고 분양전환시 부담도 덜해

자기집을 갖는 것은 모두가 원하는 목표다. 하지만 아파트를 구입하는 것은 목돈이 들고 보통 수억원대 자금이 들어가야 한다. 구입 자금에 대한 문제뿐 아니라 매입할 아파트의 주거환경이 맘에 들지, 아파트 가격이 지금보다 더 떨어질지 하는 걱정 많다. 자기집을 구입하려고 하지만 여러 가지 이유로 매입이 망설여질 경우 분양전환이 가능한 임대도 내집마련의 수단으로 활용할 수 있다. 비교적 저렴한 임대료에 거주하면서 자기가 사는 지역의 주거환경을 평가할 수 있고, 분양전환 시점에는 우선권을 통해 임대로 거주하는 주택의 매입여부를 결정할 수 있어서 여러모로 내 집 마련의 선택 폭을 넓힐 수 있다.

다음은 부동산114가 소개하는 임대아파트(임대주택) 기초 상식 3가지다.

1.공공 임대주택이 상대적으로 유리
임대주택은 크게 건설 임대주택과 매입 임대주택으로 나눌 수 있다. 건설 임대주택은 신규로 건설해 임대를 하는 경우이고, 매입 임대주택은 기존에 건설된 주택을 매입해 임대주택으로 활용하는 경우를 말한다.

건설임대주택은 다시 공공 임대주택과 민간 임대주택으로 나눌 수 있다. 여기서 주의해야 할 것은 민간임대주택의 경우 민간 건설사나 개인이 건설한 임대주택 전체를 지칭하는 것은 아니다. 민간에서 지은 임대주택이더라도 정부의 재정 지원이나 주택기금 혹은 택지지구에 건설될 경우 공공 임대주택으로 분류되어 임대료 책정이나 분양전환시 분양가와 분양시점이 법에 정한대로 결정된다.

공공 임대주택이 민간 임대주택에 비해 유리한 점은 임대료 등이 법에 정한 수준에서 결정되기 때문에 상대적으로 저렴하고 분양전환시의 분양가도 법에서 정한 범위 내에서 책정되기 때문에 상대적으로 낮은 분양가에 매입을 할 수 있다. 또한 임대주택 거주자에게 분양우선권이 주어지기 때문에 임차인이 분양전환권한을 가질 수 있다는 것도 유리한 점이다.

2. 공공 임대주택 임대료 수준도 저렴해
아직 월세보다는 전세를 선호하는 임차인 입장에서 매달 임대료를 낸다는 것은 부담이 될 수 있다. 하지만 공공 임대주택의 경우 시세보다 저렴한 임대료가 책정되고 임대료 상승도 법에 의해서 제한되기 때문에 저렴한 임대료에 거주 할 수 있다.

공공 임대주택의 임대료는 ‘임대주택 표준임대보증금 및 표준임대료’에 의해 결정된다. ‘임대주택 표준임대보증금 및 표준임대료’는 공공 건설임대주택 중 5년과 10년 임대주택에 적용되는 임대주택인데 5년과 10년간 임대로 거주하다 분양전환되는 임대주택이다.

우선 임대보증금은 건설원가에서 국민주택기금을 제외 한 금액의 50%를 넘지 못하게 돼 있다. 또한 임대료는 법에서 정한 이자나 제세공과금, 감가상각비 등의 항목을 더한 금액으로 정해지게 돼 임대인이 임의로 임대료를 결정할 수 없게 돼 있다. 또한 임대료 상승에 대해서도 법에서 정한 범위를 벗어 날 수 없는데 최대 임대료 상승률은 5%로 제한돼 있고, 임대료 상승률이 결정 된 후 1년 이내에 추가로 임대료를 올릴 수 없게 되어 있다.

그렇다면 실제 임대료 수준은 어느 정도 일까? 2013년 10월에 입주자를 모집한 강남 보금자리 A7BL 10년 공공 임대주택과 강남구 아파트의 임대료를 비교하면 보증금은 공공 임대주택이 3.3㎡당 57만원 높지만 월세는 강남구 5.9만원, 공공 임대주택 2.7만원으로 절반 이하 수준이다. 보증금이 높은 부분은 부담이 되지만 보증금은 향후 분양전환시 분양대금으로 활용할 수 있어서 실제 부담은 상대적으로 크지 않을 수 있다.

3.분양전환시 분양금 제한 있어 분양가 부담 덜 수 있어
분양전환시 분양금액도 임대주택법 시행령에 의해서 결정된다. 임대기간에 따라 분양전환 금액의 결정기준은 다르게 적용되고 있다. 임대의무기간이 10년인 경우에는 감정평가금액 이하로 정해져야 하고, 5년인 경우에는 건설원가와 감정평가금액의 평균 금액에 임대기간 동안의 감가상각비를 뺀 금액으로 정해진다. 하지만 건설원가에 대한 정보가 없어 과도한 건설원가로 분양전환 금액이 올라갈 수 있다는 걱정을 할 수 있다. 하지만 이것도 임차인 모집시 건설원가를 입주자 모집공고에 공개하고 있어 분양전환시 분양전환 가격을 추산 할 수 있다. 이러한 정보를 바탕으로 향후 분양전환 금액을 청약시점에 파악 할 수 있다는 것도 장점이 될 수 있다.

다만 공공건설 임대주택이더라도 전용면적 85㎡를 초과하는 경우나, 공공택지 외 지역에 10년 임대주택으로 공급되는 경우는 법에서 정한 ‘공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준’ 적용을 받지 않는 다는 점은 기억해 둘 필요가 있다.

공공 임대주택의 분양전환 대상은 현재 임대주택에 거주하는 무주택 임차인에게 우선권이 주어진다. 다만 주택을 보유하고 있을 경우에는 분양전환 우선대상에서 제외되기 때문에 분양전환 시점에 임차인이더라도 무주택자 자격을 꼭 유지해야 한다. 또한 임대의무기간이 있더라도 임대의무기간이 절반 이상 지나면 임차인과 임대인이 상호 합의하에 분양전환을 할 수 있어 임대의무기간 내에 내 집 마련을 원할 경우 분양전환을 받을 수 있다.