‘부동산투자의 꽃’ 빌딩 투자, 핵심 팁 5은?

부동산투자의 꽃은 빌딩투자다. 장단기적으로 오피스텔 등 다른 수익형 부동산에서 얻을 수 없는 이윤을 가져다주기 때문이다. 하지만 자칫하면 전 재산을 날리는 최악의 투자가 될 수도 있다. 이 때문에 꼭 피해야 할 것들을 잘 파악해야 한다. 다음은 리얼티코리아 배준형 팀장이 소개하는 5가지 핵심 팁이다.

1.계약서 작성의 함정
60억 원의 투자금으로 안정적인 임대수익이 가능하고, 관리하기 편한 세입자가 입주한 빌딩을 찾던 J씨(70세). 그러던 중 유명 외국계 학원이 월세 4천만원으로 5년 임차하는 조건으로 입주한 수원 시청 인근의 대로변 신축 빌딩을 발견했다. 연간 수익률 8%라는 안정적인 임대 수익을 거둘 생각에 덥석 계약을 하게 된 J씨. 노후 걱정 없이 여가를 즐길 생각에 부푼 마음도 잠시... 소유권이 이전된 지 3주가 지난 어느 날, 새로 매입한 건물 세입자가 보낸 내용증명을 보내온 것이다.

“상기 본인은 경기도 수원시 XXX소재지에 위치한 세입자로 건물 소유권이 변경되었음을 전제로 귀하와의 재계약 의사가 없음을 알려드립니다. 따라서 20일 이내로 본인의 임차 보증금을 반환해주시기 바랍니다.”

문제는 무엇이었을까? 아무리 임대차 계약 기간이 많이 남아 있더라도 그 계약은 전 소유자와 현재 임차인이 체결한 임대차 계약(채권 계약)이기 때문에 새로운 소유자에게는 유효하지 않다. 다만 임대차 계약서를 새로운 소유자와 현재 세입자가 체결하게 되면 그 계약 기간은 임대차 만기일까지 보존된다. 민법에 의하면 “임대한 건물의 주인이 바뀐 경우 물권(소유권)의 변동은 채권(임대차 계약)에 우선하므로 매매는 임대차를 깬다”는 법리에 의해 소유권은 항상 임차권에 우선시된다. 따라서 새로운 소유자는 현 세입자와 새로운 별도의 임대차 계약서를 작성하기 전까지는 세입자의 보증금을 반환해줘야 한다. 이 부분을 제대로 확인하지 않고 빌딩에 투자한다면 기존 세입자들에게 보증금 일체를 반환해주어야 하는 손해를 보게 된다.

2. 불법건축물의 함정
K씨의 사례이다. 지하 1층~ 지상 4층으로 약 6년 정도 된 역삼동 소재 건물을 매입했다. 지하 1층은 스튜디오, 1층은 소형 커피전문점이고 2~4층은 풀옵션 원룸으로 구성되어 층별로 5세대씩 총 15세대가 입주했다. 소개해준 중개사무소에서 임차인 관리를 해준다는 말에 별다른 걱정을 하지 않고 상당한 임대수익률을 기대하며 덜컥 매매 계약을 체결했다.

그러던 어느 날, 강남구청 건축과에서 연락이 왔다. 역삼동 건물이 위법건축물이어서 벌금을 내지 않으려면 건물 내 모든 원룸 시설물들을 철거해야 한다니… 마른하늘에 날벼락 같은 소리 당장 구청 건축과 담당자를 찾아갔다.

“선생님께서 매입하신 역삼동 소재 건물은 전 층을 사무실 용도로 사용하도록 허가 받았습니다. 하지만 조사 결과, 2~4층을 불법 개조하여 원룸으로 사용하고 있었습니다. 따라서 건축법 제80조(이행강제금)에 따라 해당 건물의 주목적으로 사용하는 불법 원룸에 대해 1년에 2회 이행강제금(벌금)을 내야 합니다. ”

건축물 대장상의 용도는 사무실이나, 주택가 깊숙한 곳에 위치한 입지 여건상 사무실의 수요가 적자 실제 사용용도는 원룸으로 불법 개조하여 사용하고 있었던 것이다. 건물 투자를 할 때 단순히 높은 수익률과 접근성만 고려하지 말고, 실제 사용용도와 건축물 대장상의 용도를 꼼꼼히 확인해야 하는 이유가 여기에 있다.

3. 지구단위계획구역의 함정
많은 빌딩 투자자들이 저평가된 건물을 매입할 때 ‘신축’을 목적으로 한다. 이때 ‘토지이용계획확인원’을 꼭 확인해야 한다. 혹시 내가 매입하려는 건물이 ‘지구단위계획구역’에 포함됐다면 신축 목적의 투자와는 맞지 않는다. 토지이용계획확인원에서 해당 건물이 건축법에 의한 도시설계와 도시계획법에 의한 상세계획을 통해 도시의 미관을 개선하고, 양호한 환경을 확보하는 것을 목적으로 정해진 제1종 지구단위계획구역에 자리 잡고 있다면 그 건물은 신축할 수 없다고 보면 된다. 지구단위계획구역으로 지정된 곳에서는 사유재산인 개인소유의 건물일지라도 신축 및 증축, 개축, 용도 변경이 불가하다. 만일 신축을 원할 경우 국가에서 지정한 인접 필지들과 공동개발을 해야 가능하다.

4. 건물 용도의 함정
지방세법 시행령 제28조에 해당하는 유흥주점, 단란주점, 그리고 유흥주점이 아니더라도 이와 유사한 형태로 영업하고 있는 단란주점, 노래연습장 등은 ‘고급 오락장’으로 분류되는 사치성 재산에 포함된다. 이때 실제 건물 영업장의 바닥 면적 합계가 100m²(구 30평)를 초과하는 경우, 기존 납부해야 할 취득세의 5배에 달하는 세금을 추가로 납부해야 한다.

L씨가 부천시 소재 빌딩을 매입할 때 지하층 세입자의 실제 용도 및 내부구조를 간과했다. 그녀는 지하층 세입자를 단순히 노래연습장으로만 생각했지, 도우미를 부르는 단란주점으로 사용할 줄은 꿈에도 생각지 못했던 것이다. 게다가 해당 층은 건축물 대장상 유흥음식점으로 허가를 받아 사용하고 있는 위락시설(유흥음식점) 업종이었다.

많은 투자자가 세입자의 실제 용도 및 내부구조를 간과한다. 이렇게 건물의 용도가 위락시설로 등재된 것을 확인하지 않은 채 매매계약을 체결하면 취득세의 몇 배를 더 물게 된다. 그러므로 건물을 매입할 때는 세입자의 사업장을 꼭 방문하여 실제 영업 형태를 꼭 확인해야 한다.

5. 상권 이동의 함정
빌딩투자에서 핵심은 ‘공실률’이다. 공실률 없이 우량 임차인에게 임대를 놓아야 안정적인 투자 수익을 올릴 수 있기 때문이다. 그러나 과거 좋은 시절의 상권만 떠올리고 덜컥 건물을 매입하여 큰 손해를 보는 경우가 많다.

예산에 맞춰 경기권의 빌딩 매입을 고려한 B씨. 아내의 고향이기도 한 인천 주안역을 중심으로 검토하기 시작했다. 마침 주안역 출구 앞 대로변 건물이 매물로 나왔다는 정보를 받고 시세보다 저렴한 비용에 빌딩을 매입할 수 있었다. 문제는 2년 뒤, 주안역 상권이 유동인구가 조금씩 줄어들기 시작하더니 세입자들에게 재계약 의사가 없다는 해지통보를 받게 된 것이다. 부랴부랴 부동산에 홍보하며 발품을 팔아봤지만 이전처럼 우량 임차인을 구하기 어려웠다.

인천 주안역 상권은 2000년대 초·중반까지만 해도 24시간 젊은 층이 많이 모이는 곳이었다. 그러나 구월동이라는 새로운 신흥상권이 등장하면서 ‘상권의 이동’이 생긴 것이다. 상권이란 한번 다른 곳으로 이동하면 본래대로 회복하기 어려운 게 현실이다. 특히 수도권과 지방 도시들은 유입인구의 한계로 상권의 변동에 항상 예의주시할 필요가 있다.