[부동산상식]꼭 알아야 할 계약금과 해약금의 차이는?

이사철에는 계약이 많이 늘어나고 덩달아 해약도 빈번하게 발생한다. 쌍방 합의로 주택 매매나 임대차 계약금을 지불하고도 피치 못할 사정으로 해약에 나서는 경우가 종종 발생하기 때문이다. 하지만 잘못된 상식들로 계약 당사자는 하루 또는 몇 일에 수십~수천만 원의 손실을 감수하는 경우가 발생할 수 있어 주의가 요구된다. 다음은 부동산114에서 소개하는 계약금과 해약금의 법적 성격이다.

◇ ‘계약의 성립’은 구두계약도 포함, 해약금 감수해야
민법 563조에 따르면 계약은 ‘그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력’을 인정한다. 일반적으로 사람들은 구두계약(말로써 맺는 계약)의 경우 계약이 성립하지 않은 것으로 생각하는데 실상은 그렇지 않다는 의미다. 또한 계약서를 쓰고 계약금을 주고 받아야만 비로소 계약이 성립한다고 보지만 관행적으로 이루어지는 것과 실제 법 적용은 엄연히 다르다.

민법 563조를 보면 약정함으로써 그 효력을 인정한다. 구두계약이든 서면계약이든 당사자 합의가 있다면 효력은 충분하고 봐야 한다. 이를 일반적으로 ‘낙성계약(諾成契約)’이라 부르는데, 합의 이외에 추가로 물건 등이 인도해야 성립되는 요물계약(要物契約)과 반대되는 개념이다.

따라서 구두계약(공인중개사 등 제3자가 입증하는 계약 포함)이라도 당사자 일방 사정에 의해 계약을 파기한다면 해약금에 대한 지급 의무가 발생할 수 있어 신중해야 한다. 만약 계약금 중 일부만 지급한 상태에서 계약을 파기한 경우라도, 일부가 아닌 계약금 전액을 지급해야 한다는 판례도 있다.

◇쉽게 생각하는 가계약, 계약금 반환 기대 ‘금물’
최근처럼 전세물건이 부족한 상황에서는 가계약을 통해 물건을 확보하려는 경우도 많다. 하지만 대부분의 사람들은 가계약(假契約)은 실제 계약이 아니라 생각하는 경우가 많다. 즉 본 계약으로 가기 위한 임시 방편으로 보는 것이다. 가(假)라는 한자도 ‘거짓’ 또는 ‘임시’라는 의미를 담고 있다. 이 때문에 일반적으로 가계약금은 당연히 돌려받는 것으로 생각하는 사람이 많다. 하지만 반드시 돌려받을 거라는 기대는 금물이다. 가계약금을 받은 매도인이나 임대인 중 돌려주지 못하겠다는 사례가 늘고 있다.

#사례1.
대학생 A씨는 학교에 근접한 오피스텔을 알아보다가 마음에 드는 방을 발견했다. 보증금 500만 원에 월세 30만 원으로, 현재 공실(비어 있는) 상태여서 언제든 들어갈 수 있는 물건이었다. A씨는 당장은 계약금이 없어 이른 시일 내에 다시 오겠다니까, 공인중개사는 물건이 부족해 금방 나갈 수 있으니 우선 있는 돈으로 가계약 하라며 설득했다. 그래서 우선 20만 원을 임대인에게 지급하고 ‘가계약금’으로 명시된 영수증과 잔금 시기가 특정된 계약서를 받았다. 하지만 다음 날 A씨는 가족의 반대로 인해 본 계약을 못 하게 되었고 임대인에게 20만 원을 돌려달라 했지만 임대인은 반환을 거부했다.

이 경우 판례를 보면 ‘중요 부분에 대한 합의’가 있다면 가계약도 계약이 성립한 것으로 본다. 중요 부분이란 목적물과 대금, 중도금(잔금) 지급방법 등에 대한 합의를 말하는데, A씨의 경우 잔금 지급시점 등을 계약서에 명시한 만큼 임대인의 반환의무는 없다고 볼 수 있다.

이처럼 인정에 호소하던 과거와는 달리, 가계약금을 돌려주던 관행도 점차 사라지는 추세다. 또한 위에 제시된 사례뿐만 아니라 가계약은 ‘중요 부분에 대한 합의’로 인해 법적 구속력을 포함한 경우가 생각보다 많다. 따라서 예기치 못한 사정으로 인해 가계약금을 돌려받기 위해서는 ‘계약이 실제 진행되지 않는다면 가계약금은 돌려준다는’ 구두 약속이라도 받아두어야 하는 것이다.

◇ 해약금 수준을 미리 정하고 싶다면? 특약이 정답
민법 565조에 따르면 해약금의 경우 ‘교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약 해제하는 것이 가능하다’고 명시돼 있다. 즉 계약금 수준에서 해약금 성격을 담보한다고 볼 수 있다. 하지만 이 해약금 수준과 관련한 논쟁도 증가하는 추세다. 예를 들면 계약금은 일반적으로 총 금액의 10% 수준으로 보는데, 경우에 따라서 일부만 미리 나누어 내는 경우도 많다.

#사례2.
매수인B씨는 4억 원에 아파트 매매계약을 체결하고 계약금은 매도인C씨와 합의해 4000만 원(총금액의 10%)으로 정했다. B씨는 계약금 중 일부인 1000만 원은 계약 당일 지급했고 나머지 3000만원은 7일 후에 송금하기로 했다. 그런데 계약 후 2일 뒤에 매도인C씨 일방의 사정으로 해약을 통지하면서 1000만원 배액인 2000만원을 B씨에게 지급했다. 하지만 매수인B씨는 매도인C씨에게 3000만원을 더 지급하라고 요구했다. 총 계약금이 서로 합의하에 4000만원으로 정했기 때문이다.

이 경우 대법원 판례를 기준으로 해석하면 ‘계약금 중 일부를 지급한 경우에도 파기하려면 해약(위약)금을 지급해야 한다’고 명시돼 있다.

즉 판례에 따르면 계약금 총 4000만 원이 맞다는 B씨 주장은 설득력이 있는 것이다. 매도인C씨의 경우 다소 억울하게 느낄 수 있으나 법원 소송으로 갈 경우 판례를 볼 때 패소 가능성이 높은 경우라 할 수 있다. 그렇다면 이와 같이 과도한 해약금을 방지할 수 있는 방법은 무엇일까? 정답은 매매나 임대차 계약서의 하단에 명시할 수 있는 ‘특약’ 조항에 있다.

예를 들어 위 사례의 경우 계약서 하단에 ‘계약금 중 일부만 지급한 상태에서 해약 또는 위약하면 지급된 금액까지를 해약금 또는 위약금으로 본다’고 명시했다면 결과는 어떻게 됐을까? 계약금 총액(10%)을 따질 것 없이, 지급된 1000만 원 만 해약(위약)금으로 볼 수 있다. 결국 특약으로 해약금의 한도를 미리 정하는 문구를 적었냐 안 적었냐에 따라 매도인이나 매수인은 해약금 성격의 3000만 원을 아낄 수 있게 되는 것이다.