송파 역전세? 내년·내후년엔 전국 ‘입주 폭탄’

내년 경기도 2기 신도시·울산·세종, 올해보다 2~6배 입주 물량 늘어
"새 아파트·기존 주택 역전세가 집값 전반 하락으로 이어질 수도"

경기도 위례신도시·미사강변지구 새 아파트 입주 여파로 서울 송파구와 강동구·노원구 일부 지역에서 역전세가 발생하면서, 입주 물량이 폭증하는 내년과 내후년 부동산 시장에도 관심이 쏠리고 있다.

내년과 내후년에는 최근 2~3년 간 분양 러시로 공급된 아파트들의 입주가 대거 계획돼 있다. 전문가들은 수천가구의 아파트가 동시에 입주를 맞는 신도시는 물론 주변지역까지 역전세난이 퍼질 가능성이 높고, 더 나아가 공급과잉으로 인한 전반적인 집값 조정기가 올 수도 있다고 예상한다.

◇내년 전국 36만 가구 입주…김포 올해 입주 ‘6배’
27일 부동산114에 따르면 내년과 내후년 전국에서 각각 36만8000가구, 37만1000가구의 새 아파트 입주가 계획돼 있다. 이는 28만여가구(예정)가 입주하는 올해보다 30%가량 많은 물량이다.

서울의 경우 내년 2만6500가구, 내후년 3만700가구의 입주가 예정돼 올해(2만3600가구)보다 각각 12%, 30% 많은 새 아파트가 집들이를 한다.

문제는 동탄2·김포한강 등 2기 신도시가 있는 경기도와 인천, 최근 분양이 활발했던 울산·세종·부산 등 지방이다. 이들 지역은 내년과 내후년 입주가 올해 물량의 2~6배에 달해 역전세난은 물론 집값 조정이 예상된다.

김포한강신도시의 경우 내년 6634가구, 내후년 4824가구의 입주가 예정돼 있어 올해(1132가구) 집들이 물량의 6배까지 늘어난다. 내년 김포시 전체 입주 물량도 올해(3844가구)의 3배에 육박하는 1만1133가구에 달해 이 지역 일대 아파트 공급이 넘쳐날 전망이다.

동탄신도시 역시 내년 1만2450가구, 내후년 1만5846가구의 입주가 예정돼 있어 올해(7322가구)보다 각각 70%, 116% 늘어날 전망이다.

이 외에 인천은 올해 7708가구에서 내년 1만7392가구로 126% 증가하고, 울산은 188%(3123가구→9001가구), 경남은 92%(1만9610가구→3만7601가구), 세종은 110%(7343가구→1만5432가구), 부산은 57%(1만2725가구→2만32가구) 증가한다.

◇ “입주 폭탄이 역전세난, 주택 가격 하락으로 이어질 수도”
여기에 올해 분양 승인을 받은 주택이 3~4년 후 입주하게 되면 주택 공급 과잉이 4~5년간 계속돼 역전세난뿐 아니라 전반적인 주택 가격 하락세로 접어들 가능성도 있다는 설명이다. 올해 상반기 주택인허가 물량은 35만5000가구로 1991년 이후 최대치를 기록했다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “최근 주택 가격은 전세가격 상승으로 매매 수요가 촉발되면서 오른 측면이 크다”면서 “그런데 새 아파트가 한꺼번에 풀려 전세 매물이 많아지면 새 아파트는 물론 기존 재고주택에서도 역전세가 늘고, 이런 요인들이 쌓이면서 전반적인 주택 가격 조정으로 이어질 수 있다”고 말했다.

이어 “대구 등 최근 공급이 많았던 일부 지방의 경우 이미 가격 하향조정이 시작됐다”면서 “서울의 경우 주택 공급이 많은 편이 아니기 때문에, 경기도 물량 과잉으로 일시적인 영향을 받을 수 있지만 길게 이어지지는 않을 것”이라고 내다봤다.

반면 물량 과잉으로 전세시장이 하락 기조를 보일 가능성은 높지만, 매매시장 하락으로 이어지지 않을 수 있다는 시각도 있다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “1만5000가구가 한꺼번에 쏟아졌던 2008년 잠실의 경우 전세 가격이 급락했지만 매매가격은 크게 빠지지 않았다”면서 “전세는 당시의 수요와 공급만이 영향을 미치지만, 매매는 미래 수요와 공급·시세에 대한 기대감 등 여러 요인이 영향을 미치기 때문에 공급 과잉이 가격 하락으로 이어진다고 단정적으로 예측할 수는 없다”고 말했다.