[100세시대 부동산 투자전략]⑨경매 낙찰가 20%로 아파트 매입해볼까

물건 직접확인·권리관계 분석 '필수'

서울 서부지방법원 경매 현장./사진=정아름 기자

100세 시대, 노후 준비는 필수다. 행복한 노후를 위해서는 사회초년부터 준비 해야 한다. 특히 행복한 삶을 설계하려면 부동산에 대한 이해는 무엇보다 중요하다. 이에 아시아투데이는 사회초년생과 신혼부부, 은퇴자 등이 여유로운 노년을 누리기 위해 필수적인 부동산 재테크 전략을 기획시리즈로 제시한다.<편집자주>

부동산 경매는 시세보다 저렴하게 물건을 매입할 수 있어 투자 수익성을 높일 수 있다.

일반매매가격에 비해 경매가 매입부담이 덜한 만큼 권리관계 분석에 철저해야 한다. 주택은 주택임대차보호법상 대항력이 있는 세입자는 기존 임차금액을 물어줘야하는 경우가 생길 수 있어서다.

임장활동을 통해 해당물건의 정확한 시세파악이 가능하다. 임장은 경매물건이 나온 곳을 방문해 답사를 하는 것을 일컫는다. 임장 전 등기부등본·감정평가서·매각물건 명세서 등을 준비해 실제 물건과 맞는지 직접 살펴봐야 한다.

경매물건 시세 파악도 필요하다. 최소한 경매물건 주변에 위치한 공인중개사 3~4개를 방문해 파악하면 된다. 아울러 주민센터를 방문해 전입세대열람으로 임차인 대항력을 판단해야 한다.

구체적인 자금계획도 필수다. 낙찰 물건 잔금을 치르지 못하면 입찰보증금액까지 법원에 몰수되기 때문이다.

입찰보증금은 경매는 입찰 당일 최저가 10%(재경매물건 20%)를 내야한다. 낙찰을 받았을 경우 매각허가결정을 확정한 뒤 약 1달안에 잔금을 납입하게 된다.

낙찰 물건을 담보로 잔금을 대출해주는 경락잔금대출을 이용하는 것도 방법이다. 경락잔금 대출을 받으면 낙찰가 20%으로 아파트 한채를 마련할 수 있다.

지지옥션 관계자는 “경락잔금대출은 연 3% 전후이며 개인 신용에 따라 연 0.2~0.5%포인트까지 달라질 수 있다”고 설명했다.

아파트는 통상 잔금 80%까지 대출을 받을 수 있다. 빌라 등 비아파트는 70%, 상가는 60% 등이다. 역시 개인 신용에 따라 5~10% 가감이 있을 수 있다.

경매 물건에 임차인이 거주하고 있다면 이사비용·강제집행비용 등도 고려해야 한다.

입찰 당일에는 서류 작성·입찰 보증금 준비 등에 신경을 기울이는 게 좋다. 서류실수나 보증금이 모자랄 경우 낙찰을 받았더라도 입찰자격이 취소되는 불상사가 생길 수 있다.

입찰장은 사람이 많이 몰려 어수선하다. 분위기에 휩쓸려 가격을 높게 쓰지 않는 것도 중요하다. 자칫하다 수익은커녕 손해를 볼 수 있다.

경매는 전국 법원 경매법정에서 수시로 열린다. 일정과 물건 정보는 법원경매정보 사이트(www.courtauction.go.kr)에서 확인할 수 있다.