규제 ‘사각지대’ 토지시장 투기 바람 부나?

웃돈 현찰거래에 유명무실한 전매제한
투기세력 유입, LH 청약자격 제한 강화

주택시장의 투기 바람이 규제의 ‘사각지대’에 있는 단독주택용지로 옮겨질 조짐을 보이면서 이에 따른 규제 조치가 필요하다는 지적이 일고 있다.

31일 부동산업계에 따르면 주택시장 과열을 막기 위한 8·25 가계부채 대책 발표 이후 강남 재건축을 비롯한 인기지역과 비인기 지역의 양극화 현상이 심화되는 반면 단독주택용지를 중심으로 한 토지시장은 전국적으로 청약 열기를 더해가고 있다.

원주기업도시에서 공급된 주거전용 단독주택용지 21개 필지는 평균 1014대1, 최고 3023대1이라는 청약경쟁률을 기록하며 지난 28일 마감됐다. 점포겸용보다 비인기인 주거전용 용지 청약율로선 매우 이례적인 열기다.

비슷한 시기 당첨자를 발표한 다른 곳의 사정도 크게 다르지 않았다.

인천 청라 주거전용 단독주택용지(285필지)는 평균 2.2대 1, 최고 123대 1의 기록을 올렸고, 행정복합도시 한옥특화 단독주택용지(20필지)는 평균 66대 1, 최고 297대 1의 경쟁률을 보였다.

한국토지주택공사(LH) 관계자는 “올 들어 특히 단독주택용지 투자수요가 늘었다”며 “최근 청약율만 보면 몇년 새 가장 높아 판매처도 놀랐다”고 말했다.

단독주택용지 인기가 높은 이유는 별다른 규제가 없기 때문이다. 저금리로 시중 유동성이 넘치는 요즘 규제가 가해지는 주택시장과 달리 보증 제한이나 대출 규제, 청약자격에 대해 제재가 없다. 현행 택지개발촉진법은 소유권을 취득 전 전매제한 규정을 두고 분양가 이하로 팔 경우만 예외적으로 허용한다. 이를 어길 경우 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 규정을 두고 있다.

하지만 이를 비웃듯 불법전매는 공공연하게 이뤄지고 있다. 수자원공사가 지난 6월말 조성해 매각한 325필지의 송산그린시티 주거전용 단독주택용지의 사례가 대표적이다. 이곳은 분양가가 3.3㎡당 250만원대로 3.3㎡당 450만~800만원에 이르는 인근 안산 시세보다 낮게 공급되면서 시세차익을 노리는 수요가 끊이지 않고 있다.

이 용지의 전매 허용 시점은 사용기한인 2019년 4월이나 이미 현장에서는 5000만~1억원의 웃돈이 붙어 거래되고 있다.

수자원공사 관계자는 “전매제한이 있어 분양가 이하만 명의 이전이 가능하다”고 말하나 별 다른 단속이나 제재는 이뤄지지 않고 있다. 되려 송산그린시티 인근 부동산업자들은 전매를 권하는 실정이다. S 공인중개소 대표는 “살때 300만원, 팔때 그 이상 수수료만 지불하면 송산그린시티 단독주택용지 분양권을 사고 팔 수 있게 도와줄 수 있다”며 “웃돈은 현찰로 거래하고 서류상으로 분양가 이하로 처리하면 문제될 것이 없다”고 말했다.

상황이 이렇다보니 LH도 뒤늦게 청약자격 강화에 나섰다. 지난 7월말 이후 분양 공고하는 점포겸용 단독주택용지의 경우 지역 내 청약만 허용하고 해당지역 세대주만 청약을 할 수 있도록 했다.

전문가들은 지금이라도 청약자격 제한 조치와 단속을 같이 병행해야 한다고 강조한다. 공공기관이 실수요를 위해 싼 값에 내놓은 땅에 거품이 낄 경우 피해는 고스란히 실수요자들에게 돌아가기 때문이다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “현재 용지시장은 일부 투기세력이 청약률과 가격을 올려 실수요자들이 피해 보는 구조”라며 “부동산시장의 건정성을 위해서라도 토지 청약시장은 정상화해야 한다”고 말했다.