강남 재건축 열풍에 시험대 오른 ‘초고층 규제’

조합 분양가 대신 용적률 상향 가능 층수 증축에 눈길
서울시 "층수 규제 완화 불가", 다른 지역 형평성 염두

강남 재건축 아파트가 주택시장을 주도하면서 서울시의 초고층 규제가 시험대에 오르고 있다.

25일 서울시 도시기본계획에 따르면 서울 내 일반주거지역의 경우 일부 예외적인 경우를 제외하고 35층 이하로만 증축이 가능하다.

이는 한강을 중심으로 한 서울의 역사·문화 경관을 보존하기 위한 것으로 약 2년간의 공론화 과정을 거쳐 2014년 4월 정해졌다. 56층 높이의 이촌동 래미안 첼리투스나 47층 규모의 성수동 서울숲트리마제는 이 계획 이전에 인허가를 얻어 증측이 가능했던 것들이다.

초고층 건축물의 무분별한 난립을 막기 위해 만들어진 이 규제가 최근 시험대에 올라선 것은 강남 재건축 열풍 때문이다.

지난 1월 서초구 잠원동 신반포자이가 사상 최고 분양가인 3.3㎡당 평균 4290만원에 분양했음에도 평균 청약경쟁률 37.8대 1을 기록하며 완전판매한 뒤 100대 1의 경쟁률을 기록한 디에이치 아너힐즈에 이르기까지 강남 재건축 단지의 인기는 식을 줄 모르고 있다. 지난 9일 서울 아파트 매매가격이 3.3㎡당 1853만8400원으로 역대 최고치를 찍은 배경에는 강남 재건축 단지의 매매가 상승이 있다.

특히 정부의 분양가 규제가 강화되면서 초고층 증축의 필요성은 더욱 높아졌다. 지난 23일 견본주택 문을 연 ‘아크로 리버뷰’는 한강 옆 최고 위치로 꼽히는 곳이었지만 당초 예상보다 낮은 3.3㎡당 평균 4194만원에 책정된 것도 분양가를 높일 수 없는 현실이 반영된 탓이다.

최대한 분담금을 줄이고 수익을 내려는 재건축 조합으로선 분양성을 높이는 방식을 대안으로 찾았다. 현재 강남 재건축 단지의 최대 가능 용적률은 300%이나 초고층 규제가 없다면 분양성은 이보다 높아질 수 있다. 구체적으로 35층 이상 재건축 계획을 밝힌 은마아파트는 물론 다른 반포·압구정 일대 재건축 예정 단지 대부분 분양성 강화를 위해 층수 규제의 완화를 요구하는 상황이다.

지난 23일 서울시의회에서 마련한 공동주택 높이 규제 관련 토론회에서 이석주 서울시 시의원은 “획일적인 층수 규제가 주민들의 재산권 행사를 방해할 뿐 아니라 서울시 경관 디자인을 짜는 데도 방해된다”며 “각 단지별 개별 특성을 인정하는 방식으로 층수 규제가 이뤄져야 한다”고 주민들의 의사를 대변했다.

반면 서울시는 초고층 규제는 유지돼야 한다는 기존 입장을 고수했다. 2013년 이후 재건축 사업을 진행 중인 단지만 60여개가 넘는 상황에서 단지별로 따져 규제 예외를 적용하다간 재건축 바람을 걷잡을 수 없기 때문이다.

김학진 서울시 도시계획국 국장은 “초고층 규제는 수립 당시 서울 시민 전체의 공감대로 이뤄진 규제”라며 “단지 차원의 예외나 층수완화에 대한 요구를 받아줄 수 없다”고 강조했다.