여의도 재건축 ‘착착’ 진행되는데…가격 떨어지는 이유는?

시범, 공작, 수정아파트 등 신탁사 속속 선정
50층이상 재건축 가능 호재에도 강남보다 떨어져
지난해 가격 많이 올라 추가 상승여력 부족

“작년 신탁 재건축 이야기 나온 후 가격도 오르고 거래도 많았지만, 11월 부동산대책 발표 무렵부터 뜸해지더니 올해 들어서는 더 조용하네요.”(서울 여의도 여의도동 시범아파트 인근 A공인 관계자)

서울 영등포구 여의도가 신탁방식 재건축의 중심지로 떠오르고 있지만, 아파트 가격은 올해 들어 오히려 하락세를 보이고 있다.

지난해 가격이 크게 오른 데다 신탁방식에도 초과이익환수제를 적용하도록 관련 법이 개정되면서 투자는 물론 실수요자들의 관망세가 짙어지고 있는 것이다.

27일 부동산 업계에 따르면 여의도 수정아파트는 지난 주말 총회를 열고 한국자산신탁을 재건축 진행을 위한 예비신탁사로 선정했다.

이에 따라 수정아파트는 시범아파트(한국자산신탁)와 공작아파트(KB부동산신탁)에 이어 신탁방식 재건축 진행 대열에 본격 합류했다. 인근 대교아파트와 광장아파트 역시 곧 재건축을 진행할 신탁사를 뽑을 계획을 세우고 있어, 여의도 일대 신탁방식 재건축 사업이 속도를 내고 있다.

하지만 여의도 아파트 매매가는 1월(-0.05%)과 2월(-0.02%) 두달 연속 하락세를 기록했다.

재건축을 진행할 신탁사가 속속 정해지고 서울시가 여의도 수정·공작아파트와 같은 상업지역은 강남 은마아파트 등과 달리 50층 이상 재건축이 가능하다고 최근 밝히는 등 호재가 풍부함에도 가격은 오히려 떨어지고 있다.

시범아파트 전용 79㎡의 경우 지난해 10월 8억9000만원까지도 거래됐지만, 이달에는 1억원 떨어진 7억9000만원에 거래된 매물도 있다. 지난주 예비신탁사를 선정한 수정아파트 74㎡는 이달 7억5000만원에 거래됐는데, 이 평형은 지난해 7~8월 8억1000만원 안팎에 팔렸다.

시범아파트 인근 B공인 관계자는 “시범아파트 24평은 현재 8억~8억3000만원 수준으로, 지난해 10월보다는 가격이 빠졌다”면서 “시세보다 1억 가까이 싼 매물이 급매로 가끔 나오는데, 이런 게 하나둘 거래되다보면 전반적인 가격이 또 떨어질 수도 있다”고 말했다.

반면 11·3대책 이후 급락세를 보이던 강남·송파 재건축 아파트는 최근 사업 추진 기대감에 다시 상승세로 돌아섰다. 개포주공1단지는 관리처분총회를 앞두면서 송파 잠실주공5단지는 50층 부분 건립 허용 가능성이 제기되면서 이달부터 분위기가 살아나고 있다.

이처럼 여의도 재건축 아파트가 상승 탄력을 받지 못하고 있는 것은 1차적으로 지난해 가격이 크게 올라 추가 상승여력이 부족하다는 게 전문가들의 분석이다.

김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 “여의도는 신탁 방식 재건축 이야기가 나오면서 작년에 많이 올랐다”면서 “학군 등 인프라가 강남보다는 상대적으로 떨어지기 때문에 사업진행 호조로 가격이 계속 오르기에는 한계가 있는 측면도 있다”고 말했다.

여기에 신탁방식 재건축에도 초과이익환수제를 적용하도록 법이 개정된 점도 영향을 줬다는 분석이다.

임병철 부동산114 리서치센터 책임연구원은 “신탁방식 재건축에도 초과이익환수제를 적용하도록 법이 개정된 점도 최근 여의도 아파트 관망세에 영향을 준 것으로 보인다”고 말했다.