[재테크人]“다주택자, 주택규모·보유기간 고려해 임대사업자 등록해야”

돈을 버는 사람이라면 한 번쯤 어떻게 세금을 줄여야 할지 고민해보기 마련이다. 국내에서 손꼽히는 부자는 물론, 유리지갑을 가진 평범함 시민들에게도 ‘절세’는 공통된 관심사다.

새 정부 출범 이후 ‘세테크’에 대한 투자자들의 관심은 높다. 특히 발등에 불이 떨어진 다주택자들의 문의가 빗발치고 있다. 정부가 투기세력을 잡기 위해 고강도 부동산 대책을 꺼내들자 다주택자의 ‘세금 폭탄’ 우려가 커지고 있기 때문이다. 보유 중인 주택을 팔아야 할지, 임대사업자로 전환해야 할지를 두고 셈법이 복잡해지는 모습이다.

이 밖에도 누구나 쉽게 비과세 혜택을 누릴 수 있는 금융투자상품에 대해 알아봤다. 다양한 ‘절세 꿀팁’을 우리은행 김언정 Tax컨설팅센터 세무사와 박지혜 자산관리컨설팅센터 차장을 만나 물었다.

◇임대사업자 등록, 해? 말아?…“소형아파트, 4년 이상 임대 땐 등록 유리”
일단 자신이 보유 중인 주택 규모와 보유 기간에 맞춰 전략을 짜는 것이 중요하다. 임대사업자로 등록할 경우 취득세, 재산세 등 지방세 감면 외에도 소득세 감면 혜택을 받을 수 있다. 또 5년 이상 장기 임대할 경우 양도소득세 감면 및 종합부동산세비과세 혜택을 적용받을 수 있다.

다만 의무기간을 지켜야 하는 점을 고려해볼 필요가 있다. 일반 임대사업으로 등록하면 4년 이상 임대해야 한다. 이를 지키지 않으면 그동안의 지원받은 세금은 모두 환수되고 과태료도 물어야 하는 점을 명심할 필요가 있다. 김 세무사는 “소형아파트(85㎡, 6억원 이하)를 4년 이상 갖고 있을 계획이 있다면 임대주택 사업 등록을 검토하는 것이 현명하다”고 조언한다.

건강보험료 부과 문제도 살펴봐야 한다. 임대사업자로 등록할 경우 건보료가 최대 228만원(내년 7월 이후 309만7000원)까지 부과될 수 있기 때문이다. 김 세무사는 “임대사업자 등록 시 피부양자로 있던 사람이 독립된 세대주로 나오게 되면서 건강보험료가 부과되므로 충분한 검토가 필요하다”고 설명했다.

◇주택 양도·증여한다면 언제가 좋을까?
임대사업자 등록을 하지 않는다면 세금 폭탄을 피하기 위해서는 주택을 ‘양도’ 또는 ‘증여’하는 방법을 고려해야 한다. 처분 시점에 따라 수익률이 크게 오르락 내리락하는 만큼 언제 팔지가 관건이다.

양도를 고려 중이라면 내년 4월 1일 이전에 주택을 처분해야 한다. 내년 4월 거래분부터 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 경우 2주택자는 기본세율에 10%포인트, 3주택 이상 보유자는 20%포인트가 더 붙는다. 김 세무사는 “2주택자의 경우 지금 당장 양도소득세를 부과하는 것이 아니기 때문에 내년 4월 전에 매도하는 것이 좋다”며 “이미 중과 대상인 3주택자의 경우 양도차익이 작고, 주택 수에 포함되지 않는 주택 먼저 매각한 후 순차적으로 처분하면 된다”고 설명했다.

‘증여’에 대한 관심도 매우 높다. 그는 “올해 하반기 주택 가격이 더 빠질 때 증여하면 좋을 것”이라며 “동일 세대가 아닌 향후 세대 분리가 가능한 자녀가 있을 경우, 증여를 통해 주택 수를 분산할 수 있다”고 설명했다.

◇“비과세해외펀드, 하이일드펀드 막차 올라타라”
올해 연말 일몰되는 비과세 금융투자상품에도 주목할 필요가 있다.

박지혜 차장은 “대표적인 금융 절세상품인 ‘비과세 해외펀드’와 ‘하이일드펀드’에 대한 세제 혜택이 올해 종료됨에 따라 이를 찾는 투자자들이 많아지고 있다”며 “비과세 해외펀드의 경우 연말까지 소액이라도 일단 넣어 계좌를 만들고, 내년 이후부터 10년 동안 최대 3000만원까지 추가 납입해 절세 혜택을 누릴 수 있다”고 설명했다.

작년에 도입된 비과세 해외펀드는 1인당 3000만원까지 주식 매매 평가차익, 환차익에 대한 세금을 내지 않아도 된다. 가입 자격이 따로 없고 언제든 환매가 가능해 투자자들에게 인기를 끌고 있다.

고수익·고위험 채권형 펀드인 하이일드펀드 투자 수익에 대한 3000만원 한도 분리과세 혜택을 제공하고 있다. 하이일드펀드는 신용등급 ‘BBB+’ 이하 비우량 채권과 공모주에 투자하는 상품으로, 공모주 청약 물량의 10%를 우선 배정받을 수 있어 자산가들의 관심이 높았다. 분리과세란 전체 금융소득과 합산해 세율을 정하지 않고 해당 상품에서 얻은 수익의 15.4%만 과세한다는 뜻이다.