[장용동 大기자의 이슈진단]바보야, 문제는 보유세가 아니라 재건축이야!

해 묶은 부동산 보유세 증세 논란이 가열되고 있다. 더불어민주당 추미애 대표가 ‘지대’(地代·땅 사용료)를 불평등과 양극화의 원천으로 지목하며 “필요하다면 초(超)과다 부동산 보유자에 대한 보유세 도입도 적극 검토해야 한다”고 포문을 열었고 우원식 원내대표도 “단계적으로 이를 꺼내는 방안을 진지하게 고민할 것”이라며 시장에 경고하고 나선 것이다. 이에 야당과 일부 부동산 전문가, 학계 등은 이미 노무현 정부에서 실패한 정책임을 들어 강력 반발하면서 보유세 증세 논쟁이 증폭되고 있는 것이다.

청와대와 정부의 유보적 입장과 달리 여당과 집권세력을 중심으로 이같은 보유세 증세 얘기가 나오고 있는 것은 8·2대책과 9·5 추가 대책에도 불구하고 시장이 만족할 정도로 조기에 냉각되지 않는데 있다. 또 정치권에서 협박성 발언을 쏟아내 강압적으로 시장을 가라앉혀 보자는 노이즈 심리도 내재된 것으로 해석된다.

보유세 증세의 부동산 시장 안정효과는 이미 노무현 정부에서 검증된 바 있다. 2003년 10·29대책을 비롯해 8·31조치 등 19번에 걸친 복합 규제에도 시장안정효험이 신통치않자 최후의 보루로 종합부동산세 강화 조치에 나섰다. 하지만 이 역시 별 효험을 거두지 못한채 집값 폭등에 특단의 영향력을 발휘하지 못했다. 되레 조급증에 쫓겨 좌충우돌한 결과, 시장 혼란만을 가중시켰고 그 틈새를 투기적 가수요가 파고들어 막대한 불로소득을 챙기는 결과만을 낳게 된 것이다.

8·2 대책의 약발이 반감된 이유도 여기에 있다. 규제가 집값만을 부추긴 학습효과가 그대로 반영돼 아킬레스 건이 됐다. 대책을 발표한지 한달이 지나면서 서울 강남 등지에서는 향후 집값 폭등을 전망하는 얘기가 공공연히 나돌고 3~4년후를 감안해 주택 보유심리가 커지고 있다. 심지어 10억원 이하 주택은 집도 아니다는 인식이 강남을 중심으로 퍼질 정도다. 내리던 집값은 오름세로 반전되고 분양아파트 청약경쟁률이 수백대 1에 달하는 상황이 생겨난 것도 이같은 분위기가 작용한 것이다. 집권 여당인 민주당이 조급증을 내고 있는 것도 이해가 간다. 집값 예봉을 꺾을 특단의 대책이 필요한 것도 사실이다.

하지만 보유세 강화 압박이나 실제 도입으로 시장 안정을 이끌어 낼 수 있을지는 여전히 의문이다. 보유세 증세 반대론자들의 논리처럼 종부세의 불합치성과 세금 불복종 여파외에 자칫 공급 위축에 따른 후폭풍이나 세금 전가에 따른 임대료 상승 등의 부작용을 빚을 공산도 크다. 또 북핵으로 인한 경제적 피해, 사회간접자본 투자 축소 등의 후유증이 심각한 상황에서 부동산 급랭에 따른 폐해까지 더해진다면 실로 경제회복에 큰 걸림돌이 될수도 있다.

더구나 부동산시장은 그리 간단하지 않다. 주식시장과 달리 냉온탕이 단타로 이뤄지지 않는다. 적어도 수년씩 사이클을 그리며 움직인다고 본다면 단타 냉각은 별 의미가 없다. 가수요 규제와 꾸준한 공급만이 시장을 안정적으로 끌어갈수 있다는 점을 여당과 정부는 깊이 인식해야 한다.

시장 압박은 일시적 마약효과는 있지만 반드시 역습의 부작용을 낳게 마련이다. 정부는 건전시장 유지와 지도 기능만을 가이드해 나가야 하는 이유가 여기에 있다. 강압적 통제나 압박은 결국 시장 실패로 이어질 수밖에 없다. 부동산 세금을 종합적으로 검토, 합리적으로 도입하고 다주택자에 대한 사회적 합의 등을 통해 보유세를 인상하는게 마땅하다.

아울러 현재의 주택시장 문제의 근간이자 분탕질의 주범은 바로 ‘재건축 아파트’다. 전국적인 문제도 아니고 모든 주택에서 발생된 것도 아니다. 바로 국지적인 서울의 재건축이 현재의 시장을 과다하게 착시현상을 일으키고 있는 점에 주목해야 한다. 잠실 파크리오처럼 대규모 물량이 준공될 때 시장안정이 지속됐다는 과거 경험을 충분히 살려 공익과 사익의 절충, 도시재생의 효율적 도모, 일자리 창출 등에 기여하는 방향으로 재건축 정책을 재설정하는게 무엇보다 시급하다. 분양가 상한제도 도 중요하지만 공급이 원활하게 이뤄질수 있도록 유도하고 고가의 주택에 대해서는 그에 걸맞은 부동산 세금을 물리는게 당연하다.