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[장용동 大기자의 이슈진단]새로 짓기만 할 것인가, 노후 아파트 쓰나미 다가오는데

[장용동 大기자의 이슈진단]새로 짓기만 할 것인가, 노후 아파트 쓰나미 다가오는데

기사승인 2017. 09. 27. 16:06
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장용동 대기자1
사회주의에서 탄생한 공동주택이 우리나라에서 꽃을 피운 것은 특이할 만하다. 아파트 숫자가 1000만 가구(2016년 기준)에 이르고 전체주택의 60.1%를 차지한다니 가히 아파트 공화국이라 할만하다. 프랑스 지리학자인 파리지엔 발레리 줄레조 교수는 협소한 땅에서 많은 인구가 모여 살아야하는 한국인의 운명적 환경이 ‘아파트 공화국’을 낳았다고 설명하고 있다. 여기에 압축성장으로 인한 급격한 도시화 등이 주택난을 부추겨 이에 대응한 주택 대량공급과 아파트의 과시적 삶을 표출하기 손쉬운 점 등이 세계 유일의 아파트 제국을 세운 것이다.

이같은 개발 경험에 대해 여러 논란이 제기되고 있으나 일부 개발도상국 등에서는 우리의 경험을 부러워하고 노하우를 전수받겠다는 나라들도 생겨나고 있다니 꼭 비판적인 시각으로 볼 것만도 아닐성 싶다.

하지만 꼭 짚고 넘어가야할 문제가 있다. 엄청난 양의 공동주택이 급속도로 노후화되고 있다는 점이다. 당장 심각한 주택난 해결의 하나로 건설한 수도권 5개 신도시 등 200만 가구를 비롯해 30년 이상된 노후주택이 무려 49만 9500여 가구, 40년 이상된 노후주택만도 3만2500여가구에 달하는 것으로 파악되고 있다. 2025년에 달하면 30년이상은 320만 가구, 40년 이상 노후주택은 40만가구에 이를 것으로 추정된다. 그야말로 심각한 노후 주택 쓰나미가 밀려오게 된다. 연평균 30만~40만가구씩 지어진 주택의 노후화로 인한 대재앙이 불가피할 전망이다.

더구나 지진 및 기상이변 등 지구촌 재해는 더욱 빈번해지고 강도가 높아지는 추세다. 그만큼 화재를 비롯해 붕괴 등 안전에 위협을 받을 수밖에 없다. 또 대단지와 달리 300가구 미만 단지나 엘리베이터가 있는 150가구 미만단지는 아예 소규모 비의무관리대상으로 보완은커녕 실태파악조차 제대로 되지않는 상황이다. 배관 등 주택 부품의 노후화에 의한 위생문제 등이 심각한데도 개보수 계획이 없는 단지가 90.4%에 달할 정도로 방치되고 있다.

무엇보다 과거 주택으로 현재의 생활 패턴을 담아내기는 쉽지 않다는데 심각성이 있다. 실제로 경기도가 비의무관리 대상 노후 아파트 64개 단지를 대상으로 실시한 주민의식조사에서 70%정도가 내외 벽체 및 천장의 균열, 방음 및 화재 안전불량 등이 심각한 것으로 나타났다. 심지어 관리 상태가 비교적 나은 안전도 C급 단지에서조차 균열이 진행되고 있으나 관리부재 상태가 계속되고 있는 것으로 조사됐다.

이같은 노후화와 달리 주민들은 장기수선충당금에 대한 이해는 물론 유무조차 모르는 경우가 대부분이며 실제 부과하고 있는 금액도 ㎡당 132원정도로 턱없이 부족한 상황이다. 위탁관리나 부분 자치 관리가 진행되고 있으나 이 역시 주민들로부터 외면, 노후아파트 관리가 엉망인 것으로 드러났다. 문제는 이같은 심각성과 달리 국가차원의 노후아파트 장기계획이 전혀 마련되지않고 있다는 점이다. 외국과 달리 재고시장이 아닌 오직 신규 공급중심으로 주택시장을 운용, 낡은 주택을 방치하고 있는 것이나 다름없다.

물론 시장성이 있고 조합원들이 앞다퉈 재건축 등 정비사업으로 노후화를 탈피, 새집으로 바꾸어지면 다행이다. 그러나 시간이 흐를수록 대부분의 노후 주택은 시장성이 없고 조합원들 조차 투자여력이 부족해 이같은 노후화에서 벗어나기 힘든게 사실이다. 중층 및 고층 아파트일수록 용적률이 한계에 달한데다 자금부담이 클 수밖에 없어 주택시장에서 소화해 낼수 없게 될 것이다. 국가 차원의 노후 공동주택에 대한 역습 대책을 마련해야 하는 이유가 여기에 있다. 우선 노후불량 공동주택의 정비 및 관리에 대한 종합대책이 절대 필요하다.

특히 소규모 비의무관리대상 공동주택의 경우 사회적 약자가 거주하는데다 물리적 노후화가 심각한 점을 감안, 지방자치단체보다는 중앙정부차원의 체계적이고 예방적 차원의 대책이 나와야 한다. 아울러 공동주택관리지원을 위한 관련법 개선과 조직 정비, 주민참여를 위한 활성화대책 등도 시급하다. 공적 자금을 사유 재산에 투입하기 위한 사회적 합의도출 역시 중요하다.

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