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[궁금해요 부동산]주택공시가격·실거래가…뭐가 달라요?

홍선미 기자 | 기사승인 2017. 11. 03. 09:45
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적신호 켜진 부동산시장
서울 송파구 일대 아파트./제공=연합뉴스
개별공시지가, 주택공시가격, 실거래가 등 토지와 주택 가격을 표시하는 지표가 다양해 헷갈릴 때가 있다.

이들은 양도세·취득세·재산세 등 부동산 세금과 밀접하기 때문에, 언제·어떻게 쓰이는지 정리해 두면 유용하다.

공시지가제도는 1989년 4월 ‘지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률’이 제정되면서 도입됐고, 1990년 1월 1일부터 토지를 대상으로 공시지가가 공시됐다.

이후 2005년 ‘지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률’이 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’(이하 부동산 공시법)로 개정되면서 지가공시제도와 별도로 단독주택과 공동주택의 가격을 공시하는 주택가격공시제도가 신설됐다.

이듬해인 2006년에는 부동산 매매 실거래 신고제도가 시행되면서 아파트 등의 실거래가도 공개되고 있다.

◇개별공시지가, 토지 관련 국세 및 지방세 부과 기준
토지에 대한 가격을 평가해 나타내는 공시지가는 표준지공시지가와 개별공시지가로 나뉜다.

표준지공시지가란 ‘부동산 공시법’에 따라 국토교통부장관이 조사·평가해 공시한 단위면적당(㎡) 적정가격을 말한다.

여기서 적정가격은 당해 토지에 대해 시장에서 정상적인 거래가 이뤄질 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 뜻한다.

모든 토지에 대해 공시가 이뤄지진 않는데, 전국 과세대상 약 3143만 필지 중 대표성을 띠는 50만 필지(개별지 필지수 대비 1.5%)를 선정해 표준지공시지가를 조사·평가한다.

표준지공시지가는 매년 2월 말 부동산 공시가격 알리미 사이트(www.kreic.org/realtyprice)에 공시되고, 토지보상금과 개별공시지가 산정의 기초자료로 활용된다.

개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 관할 시장·군수·구청장이 결정해 공시한다. 표준지공시지가는 양도소득세·증여세·상속세 등 국세와 재산세·취득세 등 지방세는 물론 개발부담금·농지전용부담금 등을 산정하는 기초 자료로 활용된다.

◇종부세, 재산세 등 보유세의 기준 ‘주택공시가격’
주택공시가격은 아파트·연립주택·다세대 등 공동주택 공시가격과 단독주택 공시가격으로 나뉘며, 재산세·종합부동산세 등의 부과 기준이 된다.

단독주택 공시가격은 매년 국토부 장관이 결정·고시하는 표준단독주택 가격을 토대로 시장·군수·구청장이 개별주택의 특성을 상호비교해 작성·공시한다.

주택공시가격은 공동주택가격 열람 사이트(aao.kab.co.kr)에서 조회할 수 있다.

표준단독주택 공시가격은 국토부 부동산 공시가격 알리미 사이에서 열람할 수 있고, 개별단독주택 공시가격은 해당 시군구청 홈페이지를 통해 확인할 수 있다.

◇양도세와 취득세는 ‘실거래가’로 과세
양도세와 취득세는 실거래가를 바탕으로 세금이 책정된다. 이는 2005년 발표한 8·31부동산종합대책에 따른 조치로 2006년 1월 1일부터 시행됐다.

국토부는 국토교통부주택실거래가 홈페이지(rt.mltm.go.kr)를 통해 아파트·다세대·연립·단독·다가구 등의 실거래가를 공개하고 있다.

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