‘종부세 태풍의 눈으로’ 다주택자 압박 받을까

정부 안팎, 종부세 공정시장가액 상향 전망
핀셋 증세·부동산 시장 안정화 실효성 논란
과세균형 위한 부동산 세제 전면 손질 의견
세금과 규제만으로는 집 값 잡기 한계 지적

정부가 다주택자 보유세 개편에 속도를 내고 있다. 종합부동산세 강화가 유력시 검토되는 가운데 실효성 여부를 놓고 논란도 가열되고 있다.

2일 기재부와 청와대 등에 따르면 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 가동돼 다주택자에 대한 보유세 개편 논의에 들어갔다. 정부 안팎에서는 조세저항을 줄이기 위해 주택 소유자 전체에 영향을 주는 재산세 대신 주택을 3채 이상 가진 초다주택자의 종부세 부담을 높이는 것이 검토될 것으로 보고 있다. 특히 법 개정이 필요한 종부세의 세율 인상 대신, 과세 표준을 올려 부담을 늘리는 방법이 유력하게 거론된다. 구체적으로는 주택 공시가격의 실거래가 반영 비율을 높이는 것과 종합부동산세 과세표준 산정시 공시가격에 곱하는 공정시장가액 비율을 인상하는 방법이 있다. 주택 공시가격은 실거래가의 70%에서 80% 수준에서 결정되고 있는데 이를 높이면 종부세 부담도 늘어난다. 그러나 공시가격을 올릴 경우 재산세를 비롯해 30여개 세금이 연동돼 서민들에게 ‘무차별 증세 폭탄’으로 이어져 큰 조세저항에 직면하게 된다.

이에 따라 다주택자만 겨냥하는 핀셋 방법으로 공정시장가액비율을 높이는 것이 유력할 것으로 시장은 내다보고 있다. 현재 재산세 과세표준은 공시가격의 60%이고 종부세의 과세표준은 공시가격의 80%인데 이 비율을 공정시장가액 비율이라고 한다. 종부세의 공정시장가액 비율을 80%에서 100%로 높이면 다주택자들에 한해 종부세 부담이 늘게 된다.

동시에 보유세를 인상하는 만큼 거래세를 낮춰 과세 균형을 맞춰야 한다는 지적도 나온다. 경제협력개발기구(OECD)에 따르면 한국의 보유세는 선진국의 5분의 1 수준이나, 거래세는 10배에 달한다. 안창남 강남대 세무학과 교수는 “처음부터 보유세는 올리고 양도세를 낮추는 방향으로 접근했어야 했는데 정부가 선후 관계를 잘못 시행해 혼란을 줬다”며 “보유세를 올리는 대신 거래세를 내려야 주택을 처분할 사람은 팔고 보유할 사람은 임대주택으로 등록할 것”이라고 말했다.

하지만 거래세를 낮추는 것도 만만치 않다. 부동산 관련 거래세는 취득·등록세와 양도소득세가 있다. 취득·등록세는 지방세로 지방재원의 상당 부분을 차지해 낮추기가 쉽지 않다. 양도세도 정부가 강화를 천명해 번복이 불가능하다. 기재부 관계자도 “거래세 문제는 행안부 등 여러 관계 부처와 논의를 거쳐야 하는 사항”이라며 “보유세를 강화한다고 바로 거래세를 조정하기는 쉽지 않다”고 말했다.

세금이나 규제로 부동산 시장 안정 효과가 증명되지 않은 만큼 보유세 인상에 신중할 필요가 있다는 주장도 나온다. 시간을 두고 기존 정책 효과를 살핀 후 보유세 강화책을 꺼내도 늦지 않다는 지적이다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “8·2 부동산 대책으로 4월부터 2주택자 이상을 가진 가구의 양도세율을 최대 20%포인트까지 높이기로 하는 등 각종 규제가 예고돼 있어 시장을 보고 맞춤형 대책을 제시해야 하는데 징벌적 규제만 몰아붙이고 있다”고 지적했다. 이어 “부동산 시장은 지역적 특성이 있어 지역별·물건별 맞춤정책으로 수요를 분산시키는 정책을 펴야 한다”며 “장기적인 안목으로 접근해 공급과 수요에 대한 정책으로 시장을 안정화시켜야 한다”고 주문했다.