[궁금해요 부동산] ‘관치분양’ 논란의 중심 HUG 분양보증

소비자 보호 명목 독점적 지위
고분양가 통제 수단으로 활용

2016년 ‘디에이치 아너힐즈’은 HUG의 분양승인을 받기 위해 분양가를 낮게 책정해야 했다. 이 단지 견본주택 개관 당시의 모습/제공=현대건설

최근 서울 재건축시장의 화두는 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증이다.

HUG이 독점하는 분양보증은 주택사업자가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 될 경우 분양대금의 환급을 HUG가 책임지는 제도다. 민간주택 분양의 대부분은 선분양으로 진행되기에 중도에 사업이 중단될 가능성은 얼마든지 있다. 이 경우 계약금과 중도금을 낸 계약자들은 돈을 돌려받지 못할 위험에 노출된다. 이런 위험을 방지하기 위해 분양대금을 돌려받을 수 있도록 중간에서 국토교통부 산하 공기업인 HUG가 보증을 서는 것이다.

이 때문에 민간주택사업자는 HUG에서 분양보증서를 발급받아야 분양승인권자인 지방자치단체에서 분양승인을 받을 수 있다. 분양승인을 받지 못하면 사업자는 주택 분양에 나설 방법이 없다.

문제는 정부가 소비자 보호의 명목으로 독점하는 HUG의 분양승인을 강남 재건축 단지의 분양가 통제수단으로 활용한다는 점이다. ‘관치분양’ 논란이 나오는 배경도 여기에 있다.

분양이 일정보다 늦어질수록 속이 타들어가는 건 조합원들과 건설사이다. 분양일정이 늦어지면서 하루하루가 ‘돈’인 재건축 현장의 비용이 기하급수적으로 늘게 된다. 차라리 분양가를 낮게 받는게 빨리 분양하는 것이 조합원과 건설사 입장에선 나을 수밖에 없다.

정부가 분양승인을 통해 분양가 통제에 본격적으로 나선 것은 2016년 강남구 개포주공3단지를 재건축한 ‘디에이치 아너힐즈’ 분양 때부터다. ‘디에이치아너힐즈’은 분양 전에만 해도 3.3㎡당 5000만원 이상의 최고가 분양가 기록을 경신할 것으로 화제됐다. 그러자 정부가 분양승인을 내주지 않았고 결국 3.3㎡당 4259만원에 책정시키는 데 성공했다.

이런 상황은 최근까지 이어지고 있다. 개포주공8단지를 재건축한 ‘디에이치자이 개포’의 분양가는 재건축 시장이 달아오르던 지난해까지만 하더라도 3.3㎡당 4000만원 후반대까지 예상됐다. 그러나 이달 분양을 앞두고 HUG의 압박으로 분양가를 이보다 크게 낮아진 3.3㎡당 4160만원으로 책정하면서 이번주에 분양일정을 시작할 수 있었다. 이는 지난해 9월 분양한 ‘래미안 강남포레스트(개포시영)’ 분양가와 비슷한 수준이다.