서울 아파트 갭투자 비용 6년만에 최대…평균 2억3000만원

갭투자비용 1억원에서 올해 2억원 이상
입주물량 증가와 규제로 전셋값 하락 예상

강남구 대치동 은마아파트/제공=연합뉴스

최근 서울 아파트를 전세를 끼고 살 때 필요한 갭투자 비용이 2011년 이후 최대치로 늘었다.

지난달부터 매매가격이 약보합세로 돌아섰지만 연초 급등했던 가격이 크게 떨어지지 않은 반면, 전셋값은 상대적으로 많이 하락해 갭투자 비용이 늘어난 것이다.

16일 부동산114 조사에 따르면 서울 아파트 갭투자 비용(매매가 평균에서 전세가 평균 금액을 뺀 차액, 재건축 대상 제외)은 평균 2억3199만원으로 작년(1억9250만원)과 비교해 1억원(20.5%) 가까이 증가했다. 이는 2011년 2억5243만원을 기록한 이후 가장 높은 수준이다.

만약 전셋값이 싼 재건축 대상 아파트까지 포함하면 갭투자 비용 부담은 이보다 더 커진다.

서울 아파트 갭투자 비용은 2008년 매매가격 급등으로 3억2253만원까지 벌어진 뒤 하락하기 시작해 2015년에는 매매 약세·전세 강세 영향으로 1억2715만원으로 축소됐다. 갭투자가 유행하기 시작한 것도 이 시기부터다.

이후 전셋값은 안정세를 보이는 가운데 주택 거래량 증가로 매매가격은 크게 뛰면서 갭투자 비용이 2016년 1억4403만원에서 2017년 1억9250만원으로 늘었고, 올해 4월 현재 2억3000만원을 웃돌고 있다.

올해 갭투자 비용 증가는 연초 급등한 매매가격이 별로 내려가지 않은 반면, 수도권 아파트 입주물량 증가로 전셋값은 연초부터 약보합세가 이어지고 있어서다.

부동산114 통계 기준으로 올해 서울 아파트 평균 매매가격(재건축 제외)은 6억8490만원으로 작년 말 대비 6.79% 올랐으나, 전셋값은 평균 4억5291만원으로 작년 말보다 0.89% 상승하는 데 그쳤다.

전세가율을 봐도 갭투자 비용이 최고를 찍었던 2008년 서울 아파트 평균 전세가율은 37.38%에 불과했으나 갭투자 비용이 근래 최저였던 2016년에는 74.89%까지 올랐다. 이후 전세가율은 떨어지기 시작해 지난해 말 70%에서 올해 4월에는 66.14%로 내려왔다. 전세가율이 낮을수록 갭투자 비용이 늘어나는 구조다.

전문가들은 올해 입주물량 증가로 전셋값이 약세를 보일 것으로 예상되면서 갭투자자들이 전세 계약이 끝나면 보증금 일부를 세입자에게 돌려줘야 하는 역전세난이 발생할 수 있다고 전망했다.

이미윤 부동산114 책임연구원은 “전셋값 하락이 계속되면 갭투자자들의 고통이 커질 것”이라며 “다주택자에 대한 규제가 강화된 만큼 당분간 전세를 낀 주택 구입은 신중히 결정하는 게 좋다”고 말했다.