[르포]숨죽인 강남 재건축…“첫 부담금 나오는 5월이 분수령”

'규제 폭격' 강남권 부동산 가보니…"악재에 파는 이도 찾는 이도 없어"

“억대는 아니고 1000만~2000만원대로 나온다고는 하는데, 이 단지가 80가구 밖에 안돼서 그런지 8·2대책 때문에 팔 수 없어서 그런지, 대단히 걱정하는 분위기는 잘 모르겠네요. 집주인 한두 분이 앞으로 어떻게 되는 건지 물어오기는 했지만, 그냥 전반적으로 조용하기만 합니다.”(서울 서초구 반포동 반포현대아파트 인근 A부동산 관계자)

정부가 작년에 이어 올해도 서울 재건축 아파트에 이중삼중 족쇄를 채우면서 강남을 중심으로 한 재건축 시장이 숨죽이고 있다.

올 초까지도 가격 상승폭을 키워가던 강남 재건축 단지들은 안전진단 강화, 대출규제 본격화, 한강변 15층 제한, 재건축 초과이익환수제 위헌소송 각하 등 연이은 악재에 거래가 멈춰 섰다.

◇“호가 그대로지만…파는 이도 찾는 이도 없어”
지난 20일 찾은 서울 서초구 잠원동과 반포동 일대 부동산들은 하나같이 거래가 없다고 입을 모았다. 팔겠다는 사람도 사겠다는 사람도 없다 보니 가격은 올해 초 거래가 그대로 버티고는 있다.

‘반포푸르지오써밋’, ‘반포래미안아이파크’ 등 하반기 입주를 앞두고 공사가 한창인 단지 사이에 둘러싸인 1동짜리 단지 ‘반포현대아파트’는 올해 부활한 재건축 초과이익환수제환제의 첫 통지서를 받는 곳이다.

이 단지 인근 B공인 관계자는 “현재 반포 일대 재건축을 진행하는 단지 대부분이 묶여있어 거래가 없다”면서 “10년 이상 소유·5년 이상 거주 등 예외로 팔 수 있는 매물이 있지만 정확하게 증명하기도 어렵고, 사는 사람도 돈을 어디서 마련했는지 증명해야 해서 잘못하면 부동산도 과태료를 맞을 수 있어 머리가 아프다”고 말했다.

재건축 초과이익환수제 위헌 소송에 가담했던 ‘신반포21차’ 역시 소송 결과로 동요하는 분위기조차 감지되지 않을 만큼 조용하다.

신반포21차 인근 C공인 대표는 “물론 각하 결정이 조합원들 입장에서 좋지 않은 이슈긴 하지만, 가격을 낮추겠다는 집주인도 없기 때문에 뚜렷한 분위기를 느끼긴 어렵다”면서 “선거 때까지는 이렇게 가지 않을까 본다”고 말했다.

거래가 멈춘 덕에 가격 움직임도 거의 없는 상태다.

부동산114에 따르면 서초구 재건축 아파트 매매가는 4월 첫째·둘째주 제자리걸음했고, 셋째주인 지난주는 0.27% 올랐다. 강남구의 경우 소폭 상승과 보합을 반복하다 지난주 0.04% 떨어졌다.

◇“5월 재건축 부담금 통지되면 방향성 보일 것”
전문가들은 거래가 실종된 강남 재건축 시장이 5~6월부터 방향성을 보일 것이라고 예측했다.

5월 초 반포현대아파트의 초과이익환수제 부담금이 최종 통지되고, 6월에는 한남동 연립주택 초과이익환수제 위헌 소송 결과가 나오기 때문에 매도자와 매수자 모두 관련 내용이 나와야 판단을 내릴 것이라는 예측이다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “현재 정부 규제에 비해 호가는 버티고 있지만 재건축 사업 장기화 리스크, 사업성 저하 등 불확실성이 커지고 있어 수요자들이 사도 나중에 사겠다는 심리가 강하다”면서 “5월 부담금 부가 사례가 실제 나오면 심리적인 충격도 있을 것이고 가격 수준이 실감돼 본격적인 조정이 있을 것으로 예상된다”고 내다봤다.

이어 “그런데 당장 초과이익환수제 부담을 느끼게 되는 곳들은 재건축이 상당부분 진행된 단지인데, 이들 단지는 정작 사고 팔 수가 없다”면서 “거래가 많이 돼야 눈에 띌 만큼 가격 조정도 나타날 수 있는데, 거래 제약 때문에 생각보다 하락이 크지 않을 수도 있다”고 덧붙였다.