대출 금리보다 못한 수익률 조짐에 오피스텔시장 ‘빨간불’

올 임대 수익률 연4%대 후반 전망
연말 대출금리 5%대로 '역전' 예상
물량도 늘어 분양시장 이미 찬바람
서울 등 실거주 수요만 유지될 듯

미국발 기준금리 역전 현상으로 금리에 민감한 오피스텔 시장에 빨간불이 켜졌다. 그나마 연 5%대로 유지되던 임대수익률이 4%대로 내려가면서 수익률이 주택담보대출 금리보다 낮아질 가능성이 커졌기 때문이다.

20일 부동산114에 따르면 지난달 말 기준 전국 오피스텔 평균 임대수익률은 연 5.04%로, 서울은 연 4.74%를 기록했다. 2010년 6.19%에 달했던 임대수익률은 2011년 5.91%로 떨어지면서 줄곧 하락했다. 올해 수익률 역시 연 4%대로 내려갈 전망이다.

수익형 부동산인 오피스텔은 임대수익률이 대출금리 대비 일정 수준(약 2~3%포인트) 이상 높아야만 투자가치가 유지된다.

◇대출 금리 인상, 입주물량 부담
문제는 앞으로 국내 대출 금리가 치솟을 전망이라는 점이다. 미국 연방준비위원회(Fed)가 지난 13일(현지시간) 기준금리를 1.75~2%로 인상한 데 이어 올 하반기 두 차례 추가 금리 인상을 예고했다. 우리 기준금리보다 0.5% 포인트나 높아진 것이다.

미국과의 금리격차가 커지면서 한국은행도 기준금리 인상 준비에 나섰다. 이주열 한국은행 총재는 19일 서울 중구 한은 본관에서 열린 기자간담회에서 “4분기 이후 물가의 오름세가 높아질 것”이라고 말해 10∼11월쯤 금리를 올리겠다는 뜻을 나타냈다.

국내 주택담보대출 금리는 이미 최대 연 4.7% 수준까지 오른 상태다. 한은이 기준금리를 올릴 경우 대출 금리는 5%대로 들어서게 되고 오피스텔 임대수익률은 대출 금리보다 못할 전망이다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “오피스텔 임대수익률보다 신규 주택담보대출 금리가 더 높으면 오피스텔 분양에서 큰 손 역할을 했던 투자수요는 발을 뺄 것”이라고 전망했다.

더욱이 올해부터 오피스텔 물량이 쏟아지는 점도 악재다. 부동산114에 따르면 올해 전국 오피스텔 입주 예정 물량은 7만7302실로 집계됐다. 부동산114가 조사를 시작한 1999년 이래 두 번째(2004년 9만471실)로 많은 물량이다. 오피스텔 입주물량 확대는 서울 등 수도권이 주도하고 있다. △서울(1만3613실) △경기(3만5453실) △인천(5456실)에서 총 5만4522실이 입주할 예정이다. 내년 역시 이와 비슷한 추세로 전국 7만8370실의 입주물량이 대기 중이다.

◇주거 선호도 변화로 실거주 수요는 남아
오피스텔 분양시장은 이미 찬바람이 불고 있다. 올해 들어 청약 기간 내 모든 평형 마감에 성공한 오피스텔은 37개 중 △광교 더샵 레이크시티 △힐스테이트 동탄2차 △부평 한라비발디 △동탄역 예미지 3차 △송도더샵 트리플타워SM1 △송도더샵 트리플타워SM3 △힐스테이트 금정역 △힐스테이트 범계역 모비우스 △삼송 더샵 등 9개 뿐이다. 대부분 청약경쟁률이 높게 나온 아파트와 함께 분양한 오피스텔로 실거주에 적합한 곳들이다.

이는 주거 선호도의 변화로 그나마 수요가 뒷받침된 덕분이다. 통계청 주거실태조사에 따르면 향후 5년 내 이사 계획이 있는 가구의 희망 주택 중 오피스텔(22%)이 연립·다세대(17.1%)보다 높았다. 단독주택(31.1%)과 아파트(29.0%)보단 낮지만, 기존 원룸과 연립·다세대 거주자들이 오피스텔로 이사할 가능성이 높다는 의미다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “오피스텔 값이 최근 비싸져서 투자처로 매력은 갈수록 떨어질 수밖에 없다”며 “서울 등 주요 지역 오피스텔만 실거주 목적 수요자들에 의해 유지될 것으로 보인다”고 말했다.