[장용동 大기자의 이슈진단]집값 불안 지속, 힘으로 시장 이길수 없다

부동산을 죽이려다 되레 펄펄 뛰게 만든 참여정부의 ‘부동산과의 전쟁’을 최근거리에서 지켜봤고 당시 정책의 핵심라인에 들었던 주역들이 재기용되면서 이번만은 안정에 힘이 실리길 기대한게 사실이다. 정경유착이나 양극화,불균형 등에 대해 치열하게 저항(?)한 야당시절을 감안하면 고질적 투기 역사를 조기에 마감하고 주거복지를 세우는 만복(晩福)의 정부가 될 것이다는 믿음도 없지 않았다. 실제로 문재인정부 초기까지만해도 다주택자들은 겁(?)을 냈고 서둘러 팔려는 매물까지 출현할 정도여서 분위기는 어느정도 잡힌 처지였다.

게다가 어깨를 맞댄 불편한 골목길, 불량주택단지의 지역주민은 500곳의 도시재생플랜이 발표되면서 새로운 커뮤니티 복원에 기대감이 증폭되고 100만 가구의 공적 주택건설계획 발표로 청년과 신혼부부는 부담없는 셋집에 거주하는 장밋빛 꿈을 가지기에 충분했다. 주차공간 부족과 녹물배관에 시달리는 낡은 아파트 단지 역시 분담금 시비는 있었지만 재건축, 재개발로 조기에 첨단화된 아파트를 기대한게 사실이다. 적어도 지난해 5월까지는 시장이 비교적 안정적이었던게 이같은 복합적인 이유에서다.

하지만 다주택자를 옥죄는 8·2대책이 나오면서 시장 분위기는 야릇하게 흐르기 시작했다. 집을 팔기 보다는 알짜 주택 1채가 중요하다는 판단이 서자 숨은 매수세가 살아난 것이다. 심지어 대구 등 지방 거주자들이 서울 원정 투자에 나서면서 상황은 바뀌어 갔다. 더구나 강공일변도의 규제는 시장에 역습을 불러온다는 과거의 학습효과까지 작용, 실수요자들의 불안심리가 증폭됐고 재차 수요가 창출되는 결과를 낳았다. 결국 사려는 사람이 늘어나면서 강남에 이어 강북, 수도권으로 연담화되면서 집값 상승이 확산되기에 이른 것이다.

그런데도 정책은 대출제한, 세금강화, 거래 제한 등 강공중심의 노무현 정부를 닮아갔다. 심지어 재건축을 잡기위해 연한 연장 등 무려 6번에 걸쳐 중복 폭탄 규제를 가해 손발을 꽁꽁 묶는 등 이른바 규제만으로 시장을 이길수 있다는 자신감에 빠져 버린 것이다. 정부가 두더지 잡기식 수요 규제책에만 매달리는 사이에 시장은 점점 틀어지게 된 것이다.

다주택자 양도세 중과조치가 대표적 사례다. 다주택 소유자, 매수 의욕을 가진자들의 움직임을 철저히 시뮬레이션 해보고 이에 대한 향후 로드맵과 부작용 치유책등이 있어야 했다. 하지만 시장에 매물이 쏟아져 가격이 내리거나 가수요 이탈 등 정부의 가상 바람은 일어나지 않았다. 되레 세제 강화로 매물이 귀한 반면 수요층의 에너지는 쌓여갔고 이로 인해 여름시장까지 강보합세가 연출됐다. 결국 온 국민이 서울 아파트에 관심을 갖게 한 꼴이 된 것이다.

이렇게 본다면 문재인 정부의 초반 부동산 정책은 완전한 실패인가? 지난 1년간 서울 집값 상승이 이를 말해준다. 25개구 모두가 올라 평균 아파트가격 상승률이 8.7%를 넘어섰다. 강남구 13.6%를 비롯해 송파구 13.4%, 성동구 12.7%로 예금 금리의 4~5배에 달했다. 강남 불패를 넘어 서울 불패라는 신조어가 어색하지 않을 정도다.

정부와 여당은 우선 쓴소리를 비평이 아닌 비판으로 들어야한다. 애써 외면하던 공급확대방안만 해도 그렇다. 당장 공급을 준비해도 보상 등을 감안하면 빨라야 3~4년후에나 주택건설이 가능하다. 그린벨트를 푼다면 시간이 더 걸릴게 뻔하다. 유효수요가 있는 곳에 공급해야하는 입장에서 보면 효과 역시 의문이다. 정부가 투기지역 지정 등 규제를 가하는 곳이 바로 투자 적지라는 바닥정서가 지속되는 한 집값 불안장세는 지속될게 분명하다. 전세시장 불안도 시간 문제다. 매매가가 오르면 전세가가 올라가는게 기본 생리다.현 상황의 타개는 여당과 청와대, 정부가 바닥 흐름을 제대로 읽고 현장 처방에 귀를 기울이는데서부터 새롭게 출발해야 한다.