“서울 집값 단순한 수요공급 논리로 해결될 문제 아냐”

전문가들 주택공급만으론 집값 못잡아
그린벨트 추가해제는 '위험한 발상'
보급률 높아졌지만 자가보유율은 떨어져
매물품귀현상 거래세 인하로 숨통 틔워줘야

4일 서울 송파구 잠실동 아파트 단지 일대모습./제공=연합뉴스

부동산 전문가들은 정부가 서울 주택시장 안정을 위해 주택공급 확대에 나선 것에 대해 우려의 목소리를 내고 있다.

5일 관련업계에 따르면 전문가들은 공급확대 정책이 수도권의 집값을 일시적으로 잠재울 수 있지만 이후 투기 수요로 집값이 폭등할 수 있는 빌미를 줄 수 있다고 지적했다.

실수요자 중심의 구조가 아닌 투기장으로 변질된 주택시장을 그냥 놔둔채 공급을 확대하는 것은 투기 세력에 좋은 일만 시켜주는 꼴이 될 수 있다는 것이다. 실제 국토연구원 통계에 따르면, 서울의 ‘주택 보급률’이 2006년 94.1%에서 2016년 96.3%로 높아졌다. 반면 자기 집을 보유하고 있는 비율인 ‘자가 보유율’은 같은 기간 51.4%에서 45.7%로 되레 떨어졌다. 늘어난 주택이 무주택 서민이 아닌 다주택자에게 돌아간 것이다.

전문가들은 특히 그린벨트 추가 해제와 관련해 투기 수요자가 몰릴 가능성이 있어 ‘위험한 발상’이라고 강조했다.

권일 부동산인포 팀장은 “단순한 수요와 공급 논리에 따라 해결될 문제가 아니며 적시 적지에 공급된다면 집값을 잡는데 효과적이겠지만 쉽지 않은 부분”이라면서 “그린벨트를 추가 해제하는 것은 개발로 인해 실수요자뿐만 아니라 투자수요자들도 몰릴 수 있다”고 말했다.

서울시도 그린벨트 해제에 대해서는 부정적인 입장이다.

서울시는 정부의 주택공급 확대 정책에 서울시도 동의하고 있다며 우선 도심 유휴지 등을 이용해 주택 공급을 늘리는 데 적극적으로 협조할 예정이라고 밝혔다.
하지만 그린벨트 해제에는 신중해야 한다는 입장은 계속해서 고수하고 있다.
서울시 관계자는 “그린벨트는 미래세대를 위한 최후의 보루로서 마지막까지 고민해야 할 영역”이라며 “향후 정부에서 그린벨트 해제와 관련한 공식협조 요청이 있을 경우 이를 신중하게 협의해 나갈 것”이라고 말했다.

그런가하면 시장에 매물이 나올 수 있도록 거래세를 한시적으로 낮춰져야 한다고 주장했다.

수도권 주택 공급확대에는 택지 지정과 조성, 건설, 입주 등에 상당한 시간이 걸려 당장 신규 주택공급을 늘려 집값을 안정시키기엔 한계가 있기 때문이다.

최근 매물 부족현상은 집값이 더 오를 것이라는 막연한 기대심리도 있지만 양도세 중과 등 부담도 커 팔지 못하는 측면도 있다며 보유세 강화 기조는 유지하더라도 양도세 등 거래세는 낮춰 유주택자가 집을 팔 수 있도록 숨통을 틔워줘야 한다는 것이다.

이상영 명지대학교 부동산학과 교수는 “집 주인들이 매각할 수 있는 방안이 검토돼야 한다”며 “예전부터 거래세가 높고 보유세가 낮은 구조가 장기적으로 이어져 왔다”고 말했다.
이어 “보유세 강화와 거래세 인하뿐만 아니라 취·등록세 인하 또한 검토돼야 한다”며 “시장을 규제하는 하나의 정책 대신 국민이 설득될 만한 구체적이고 체계적인 정책과 공급, 시장 등이 고려돼야 한다”고 강조했다.

장하성 청와대 정책실장은 최근 야당의 취득세 인하 요구와 관련해 “합리적인 안이다. 자유로운 (부동산) 거래 여건을 만들어줘야 한다”고 밝혀 거래세 인하를 시사한 바 있다.