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[단독]브라질 부동산펀드 잔혹사…미래에셋운용, 운용보수 ‘제로’ 선언

[단독]브라질 부동산펀드 잔혹사…미래에셋운용, 운용보수 ‘제로’ 선언

장진원 기자 | 기사승인 2018. 09. 14. 06:00
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미래에셋맵스프런티어브라질부동산투자신탁수익률추이
브라질의 빌딩에 투자한 미래에셋자산운용이 해당 펀드의 투자자들에게서 떼는 관리보수와 판매보수를 일절 받지 않기로 했다. 브라질 헤알화 가치가 급락하면서 운용 손실이 눈덩이처럼 불어났기 때문이다. 펀드 운용사로서 도의적 책임을 지겠다는 차원으로 풀이된다.

13일 금융감독원에 따르면 미래에셋자산운용은 전날 공시를 통해 펀드 결산에 따른 보수 변경 내역을 밝혔다. 해당 펀드는 지난 2012년 초에 판매된 ‘미래에셋맵스 프런티어 브라질 월지급식 부동산투자신탁1호(분배형)’이다. 미래에셋자산운용은 순자산총액의 0.2%인 자산운용관리보수와 0.3%인 판매회사보수를 모두 0%로 낮췄다.

이 펀드는 브라질 상파울루의 베히니(Berrini)에 위치한 호샤베라 타워(Rochavera Corporate Towers)가 주요 투자 대상이다. 미래에셋자산운용은 2012년 펀드 조성 및 일반투자, 부동산담보대출 등을 통해 이 빌딩을 5156억원에 매입했다. 당시 이 펀드는 빌딩 임대수익을 투자자들에게 매달 월분배로 돌려주는 방식을 택해 화제를 모으기도 했다.

연면적 11만7445㎡의 호샤베라 타워는 타워A와 B 두 동으로 각각 지하3층~지상18층 규모다. 상파울루 신도심의 다국적 기업이 몰려 있는 지역답게 이 빌딩에도 금융, 제약, 소비재, 제조, IT 등 다양한 업종의 기업들이 입주해 있다. 타워A의 경우 임대율 100%, 타워B도 99%로 공실 위험도 적다. 국내 기업인 LG전자도 입주해 있다.

입지나 임대현황 등 투자상품으로서의 가치는 브라질 오피스빌딩 시장에서 충분히 인정받고 있다는 게 업계의 평가다. 실제로 호샤베라타워는 미래에셋자산운용이 매입을 결정한 2012년 당시 대비 최근 15%가량 자산가치가 오른 것으로 알려졌다.

문제는 환율이다. 2012년만 해도 잘 나가던 브라질 경제는 이후 정치·사회 불안이 가중되면서 고꾸라지기 시작했다. 당시 브릭스 중 하나로 세계경제를 이끌 차세대 주자로 각광받았던 브라질은 현재 이머징 시장의 ‘미운 오리’ 신세가 됐다. 헤알화 가치 역시 급락했다. 미래에셋자산운용이 빌딩 투자에 나선 2012년 초 1헤알당 619.9원 수준이었던 환율은 12일 현재 273.64원으로 떨어진 상태다. 이 기간 동안 떨어진 헤알화 가치만 55.9%에 달한다.

사정이 이렇자 펀드 수익률도 환율 직격탄을 맞았다. 더욱이 이 상품은 환율변동 위험을 제거하기 위한 환헤지 전략이 없다. 헤알화 환율 변동에 따라 환위험에 100% 노출돼 있는 구조다. 적정 수준의 임대수익을 꾸준히 거둬도 헤알화를 원화로 바꾸는 과정에서 환손실의 위험이 따를 수밖에 없다는 뜻이다. 펀드 투자설명서에도 현지의 경제 상황, 환율변동성 등을 이유로 위험등급 5등급 중 1등급(투자위험 매우높음)으로 분류돼 있다.

실제로 해당 펀드의 수익률은 설정 이후 줄곧 내리막길을 걷고 있다. 13일 금융감독원에 따르면 올 8월말 현재 펀드 설정일 이후 올 8월말 현재 연평균수익률은 -17.23%에 불과하다. 지난해 9월부터 올 8월말까지의 최근 1년간은 -39.61%로 더 처참한 수준이다.

업계에 따르면 미래에셋자산운용은 이달 19일 서울 모처에서 펀드 투자자들을 대상으로 수익자총회를 열 예정이다. 올해 말인 펀드존속시한을 앞두고 만기 연장 여부를 결정하기 위해서다. 미래에셋자산운용 관계자는 “펀드 결산시기가 와 만기를 연장할 계획”이라고 밝혔다.


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