15일부터 다주택자 전세대출도 막힌다…9·13 후속대책 발표

2주택 이상 다주택 보유자들에게 전세보증 공급을 제한하는 9·13 전세보증 요건 강화 방안이 오는 15일부터 시행된다. 1주택자들의 경우 부부 합산 소득 기준은 1억원이며, 민간보증사인 서울보증보험(SGI)은 소득 제한없이 전세보증을 공급한다.

금융위원회는 이같은 내용을 담은 9·13 후속대책을 7일 발표했다. 금융위 관계자는 “금융사에서 전세자금대출을 받아 전세로 거주하면서 기존에 갖고 있던 여유자금을 활용해 갭투자를 하는 등 다주택자의 투기수요로 활용될 우려가 있어 개선·보완책을 마련했다”고 설명했다.

우선 공적보증사인 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG), 민간보증사인 SGI까지 2주택 이상 다주택자의 전세자금대출 신규보증을 전면 제한하기로 했다. 다만, 이 방안이 시행되는 날인 15일 이전까지 보증을 이용하다가 연장하는 경우 1주택 초과분을 2년 내에 처분하는 조건으로 1회에 한해 연장을 허용해주기로 했다. 예를 들면 3주택자인 경우 보증을 연장한 후 2년 내에 2주택을 처분한다는 확약서를 체결하는 식이다.

소득요건을 보면 주금공과 HUG 등 공적 전세대출 보증시엔 부부 합산소득이 1억원 초과, 1주택자에 대해 신규 보증이 제한된다. 이 경우에도 15일 이전까지 보증을 이용하다가 연장한다면 소득요건은 적용받지 않는다. 또 민간 보증인 SGI의 전세대출보증에는 소득요건을 아예 적용시키진 않기로 했다.

아울러 전세대출 사후관리를 강화함으로써 자격요건 미달시 대출원금을 모두 회수하기로 했다. 전세대출을 취급한 금융기관은 1년마다 주기적으로 실거주 여부와 주택보유수 변동 여부를 확인하기로 했다. 실제 거주하고 있지 않은 것이 확인될 경우 전세대출을 회수한다. 또 2주택 이상 보유한 것이 확인되는 경우 전세보증 연장을 제한한다. 단, 보증 만기 전에 1주택 초과분을 처분하는 경우 연장 가능해진다.

다음은 전세대출 보증요건 강화 사례별 일문일답.

‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 등록한 임대주택을 보유한 경우 주택보유수에 포함되나?
-앞으로 2주택 이상 다주택자에 대한 전세대출 보증이 제한되는 만큼 전세대출 보증 신청시부터 주택보유수 확인이 필요하다. 개인임대사업자가 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 등록한 임대주택도 규제회피 방지를 위해 원칙적으로 주택보유수에 포함된다. 다만, 신뢰보호 필요성 등을 감안해 매매계약 체결일 기준 지난달 주택시장 안정대책을 발표했던 13일까지 구입한 임대주택이라면 주택보유수에서 제외된다. 이 경우 계약 존부 및 계약금 납부내역 등 증빙자료를 통해 입증해야 한다.

전세보증시 주택보유수 산정에 포함되는 주택의 범위는?
-부부합산 기준으로 주택과 등기상 복합용도 주택을 포함해 합산한다. 여기서 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 제외된다. 또 지방의 노후한 단독주택 등 규제 필요성이 현저히 낮은 주택 보유자가 타 지역으로 이주할 시 해당 주택은 제외된다. 예를 들면 비수도권 내 도시가 아닌 면 등에 위치한 주택 소유자가 타 지역으로 이주할 경우에, 소유 주택이 △사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택 △85㎡이하의 단독주택 △소유자 본적지 소재 주택으로 직계존속 및 배우자로부터 상속받은 단독주택이면 제외된다.

전세보증 요건 강화 이후 분양권 또는 조합원 입주권은 주택 보유수에 포함되나?
-분양권·조합원 입주권은 현재 거주 가능한 주택이 아니므로 전세보증시 주택보유수에는 포함되지 않는다. 즉, 분양권 또는 조합원 입주권 외에 보유주택이 없다면 주택을 보유하지 않은 것으로 제한없이 전세대출보증을 이용할 수 있다. 분양권 또는 조합원 입주권 외에 보유주택이 있다면 1주택자로서 부부합산 소득이 1억원 이하인 경우 전세대출보증이 가능하다.

임차인이 요건 강화 시행 전(오는 15일 전) 전세계약을 체결하고 실제 입주 및 전세대출은 시행 후 이뤄진다면 개정된 전세대출보증 요건 적용 대상인가?
-원칙적으로 개정규정은 오는 15일 시행일 대출신청분부터 적용된다. 다만, 개정제도 시행시점 전에 전세계약을 체결했다면 신뢰보호 필요에 따라 종전 요건을 적용해 주택보유수나 1주택자에 대한 소득요건을 적용받지 않고 보증을 이용할 수 있다. ㄷㄴ, 전세계약 존부 및 계좌이체 납부내역, 계약시 금융기관의 수표거래 증빙자료 등을 통해 계약금 납부사실을 입증해야 한다.

공적 전세보증인 주금공과 HUG에만 소득요건을 둔 이유는?
-공적전세대출 보증은 공적보증재원을 활용해 서민들이 낮은 금리로 전세자금대출을 이용할 수 있도록 지원하는 것이다. 주택을 소유한 고소득자까지 일괄 지원하는 것은 취지에 맞지 않는 측면이 있어 적정 수준의 소득요건을 마련했다. 정책자금이 투입돼 시중금리보다 낮게 대출을 제공하고, 보증재원이 한정돼 무분별한 지원을 지속하면 실수요자의 수혜기회가 박탈당할 수 있기 때문이다. 민간기관인 SGI는 1주택자 대상 소득요건을 도입하지 않아 소득이 1억원을 초과하더라도 이용할 수 있다.