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[장용동 大기자의 이슈진단]서울 집값 불안, 무대책으로 임할 것인가

[장용동 大기자의 이슈진단]서울 집값 불안, 무대책으로 임할 것인가

기사승인 2018. 10. 31. 16:33
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장용동 대기자1
서울의 주택공급은 겉으로 보기엔 무리가 없어 보인다. 지난 6년간(2012~2017년) 공급량이 연평균 6만4000여 가구에 달해 한해 주택 수요량 5만5000가구보다 1만가구 이상씩이 더 공급되고 있는 점에 그렇다. 주택보급률도 꾸준히 개선돼 96.3%(2016년)를 상회할 정도다. 그런데 왜 서울은 주택난에 허덕이고 극심한 집값 폭등이 재발되는 것일까.

우선 아파트의 양적 부족에서 오는 수급불균형이다. 주택산업연구원에 따르면 서울의 아파트 수요는 연평균 4만가구 정도이나 실제 공급규모는 3만1000여 가구에 불과해 아파트 공급이 크게 부족한 것으로 분석됐다. 실제로 지난 2012년부터 2017년까지 연평균 아파트 공급량은 3만837가구로 직전 7년(2005~2011년) 연평균 공급량 3만8885가구보다 8000가구가 줄었다. 주택이 여유있게 공급되고 있지만 빌라, 다세대, 연립 등이 대부분이고 아파트는 수요보다 적게 공급, 만성적인 주택시장 불안이 야기되고 있는 것이다.

게다가 서울의 주택은 30년 이상된 노후 불량주택이 여전히 많다. 강북일수록 낡은 주택이 많아 노후 비율이 70%대를 넘는 곳이 허다하다. 주거의 질적 욕구가 폭발하면서 보다 나은 고품질의 주택을 원하는 신규 및 교체 수요가 많아지고 있다. 이같은 수요의 상당 부분이 생활이 편리하고 투자성이 큰 아파트를 선호하는게 현실이다. 원하는 주택은 아파트인데 다가구, 연립 중심으로 공급되고 있는게 당면한 서울 주택문제의 본질이다. 현 정부 들어 추진하고 있는 도시 뉴딜사업도 아파트 확대 공급과는 거리가 멀다. 오랜 역사성과 커뮤니티 활성화 차원에서는 긍정적이나 달동네를 개량해 담장 등 외관 개선과 일부 리모델링, 그리고 마을 주차장 조성만으로 서울의 주택난을 해소할 수는 없다. 서울시가 역세권 일부 건물을 용적률 상향조정 등을 통해 주택으로 활용하는 대안을 내놓고 있으나 이 역시 공급 규모를 감안하면 어불성설이다. 선호도가 높고 수요가 많은 아파트의 확대 공급문제를 해결하지 않고는 서울 집값 불안을 잠재우기 어렵다.

더구나 재건축에 대해 연한 연장 등 7번에 걸쳐 재갈을 물리고 뉴타운 해제로 대규모 신규아파트 공급이 중단되고 있음을 감안하면 향후 시장은 언제든지 요동칠 공산이 크다. 서울 아파트의 78%가 재건축, 재개발 등 정비사업에서 나오고 있는 점을 감안하면 더욱 그렇다. 재건축 등에 제동이 걸리면서 서울의 올 아파트 공급은 이미 크게 위축된 상태다. 9월말 현재 1만7000가구정도의 분양에 그쳐 당초 예정물량 2만7000가구 수준에 크게 밑도는 수준이다. 이는 향후 반복되는 수급불안의 단초로 작용할 것이 분명하다.

신도시 건설보다 서울권의 강북 재개발을 적극 활성화하는 방안을 적극 검토해야한다는 얘기가 나오는 것도 같은 맥락이다. 서울의 아파트 확대 공급이 절실한데 수도권 외곽에 100만평에 불과한 미니 신도시로 이를 해결하려는 것은 ‘연목구어(緣木求魚)’정도의 난센스다. 베드타운을 건설해 심각한 교통만을 유발시키고 과(過)개발에 따른 후유증만 증폭시킬 개연성이 높다.

이에 비해 강북 개발은 균형개발과 아파트 확대공급을 위한 마지막 기회일수 있다. 주택 시장이 안정권에 접어들면 4대문을 중심으로 언덕과 좁은 골목길을 그대로 두고 단독과 다세대 주택이 우후죽순격으로 들어선 강북 지역의 낙후된 주거환경을 바꾸기가 여간 어렵지 않다. 전면적 개발을 통해서만이 가능한 일이다. 다소 시간이 걸리고 이해관계가 복잡해도 해법을 찾아 장기적으로 풀어나가는 지혜가 우선적으로 필요하다.

더구나 서울의 가구수는 2022년까지 1만 가구 정도가 증가해 379만7000가구에 이를 것이나 2022~2045년까지는 되레 14만5000가구가 감소할 것으로 통계청은 전망하고 있다. 주택 시장도 머지않아 한계상황에 도달할 것이 분명한 만큼 서울의 주택문제는 서울에서 해결해야하는게 정답이다.
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