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[장용동 大기자의 이슈진단]공시가격제도, 정확성,투명성 위해 전면 개선해야

[장용동 大기자의 이슈진단]공시가격제도, 정확성,투명성 위해 전면 개선해야

장용동 기자 | 기사승인 2019. 05. 15. 17:13
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장용동 대기자
부동산 공시가격 논란이 뜨겁다. 전국 평균 5.3%, 서울은 무려 2년간 24%정도가 인상된 아파트 등 공동주택 공시가격이 최근 발표되면서 공시가격 산정제도의 근본까지 흔들리고 있다. 정부의 발표처럼 가격이 많이 오른 고가의 주택이나 토지 등에 대해 오른 만큼 과세하는 것은 맞다. 문제는 매겨진 공시가격이 정확하고 형평성과 투명성을 확보하고 있느냐다.

우선 재산세·건강보험료·기초연금·기초생활보장·각종 부담금 등 무려 60여개 분야에 활용되는 주택·토지 등의 공시가격이 부정확하게 매겨지고 있다는 사실이 고스란히 드러났다. 올해 이의신청 건수가 2만8000건을 넘었다는 게 이를 증명해 준다. 제주도에서는 토지건물 일괄가격인 주택공시가격이 나대지를 가정한 공시지가보다 낮은 경우가 2975건에 달했다는 조사치도 나왔다. 이는 공시지가나 주택 공시가격중 하나는 부정확하게 산정됐음을 의미한다. 심지어 서울권 아파트의 경우 단지내 서로 다른 동은 물론 같은 동에서조차 공시가격 산정 오류로 역전현상이 발견되고 있다면 이는 실로 심각한 문제가 아닐 수 없다. 면적이 작은데도 공시가격이 더 높다면 누가 믿겠는가. 이로 인해 세금의 과다·과소 납부는 물론 기초연금 및 생계급여에서 탈락한 경우까지 없지 않았을 것임을 감안하면 아찔하기까지 하다.

형평성 문제도 마찬가지다. 서민이 소유하는 저가주택의 현실화율이 더 높고 부자들이 가진 고가주택의 현실화율이 더 낮은 이중구조속에서 그동안 세금이 매겨져왔음이 속속 드러났다. 6억원짜리 아파트 세금이 8억원짜리 보다 많다면 누가 이해할 것인가. 서민 주택은 거래빈도가 잦아 가격잡기가 양호하나 고가주택은 거래사례가 별로 없어 이같은 현상이 빚어졌다는게 당국의 해명이다. 집값이 많이 오른 고가주택에 세금중과조치를 내리는 과정에서 이같은 비밀(?)이 수면위로 부상한 것이다. 그야말로 서민에게 가혹한 부동산 공시제도라는 비판을 받을만하다. 게다가 지역별로 현실화 수준이 천차만별이고 인상률 차별에 따른 공평성 문제도 심각하다.

집값이 올라 현실화 필요성이 제기되고 공시가격을 인상하려면 헌법적 가치인 형평성을 훼손하지 않는 틀 내에서 국민이 납득하는 수준으로 추진하는 것이 순리다. 더구나 개별단독주택에 대해서는 검증절차가 마련되어 있어 이 같은 오류가 수정될 수 있는 반면 아파트 등 공동주택은 검증 절차조차 없이 매겨져왔다니 그야말로 주먹구구다. 아무리 대량평가모형에 의해 공시가격을 조사 산정할 수밖에 없는 현실이라 하더라도 전문가 검증은 거치는 게 옳다.

부동산 공시 산정체계의 투명성 확보문제는 이 제도의 생명이나 다름없다. 모든 자료를 공개하고 불복자에게 설명할 수 있어야 비로소 신뢰를 확보해 납세자의 동의를 끌어낼 수 있다. 이의신청에 납득할 만한 설명은 없고 양해해달라는 6줄의 주문만을 고장난 레코드판처럼 반복한다면 이는 깜깜이 산정으로 일관했음을 대변할 뿐 설득력이 없다. 미국처럼 어떤 근거에 의해 자기 주택의 공시가격이 매겨졌는지 알 수 있고 주변 주택의 공시가격까지 검색·비교할 수 있어야 한다. 세금만 부과한 채 산정방식을 깜깜이로 숨기는 것은 결코 정부의 태도가 아니다. 공정한 기준 없이 정부 마음대로 가이드라인을 정해 공시가격을 조정하는 일이 더 이상 발생하지 않도록 공시가격 산정 절차와 근거를 투명하게 공개할 필요가 있다.

이외에 사문화돼 있는 상가, 공장, 오피스 등 비주거용부동산에 대해서도 공시가격을 매겨 자산 형평성을 확보하는게 맞다. 한국감정원과 감정평가협회, 감정에 종사하는 비전문가와 자격증을 소지한 전문가, 중앙정부와 지자체간 역할 분담도 이번 기회에 재고돼야 한다. 90년 관련 법 제정 당시와 사뭇 달라진 환경을 충분히 감안해야 한다.


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