디에이치 아너힐즈 웃돈만 10억…고분양가 규제 결국 ‘로또아파트’ 양산

서초 '센트럴자이' 등 수억원 시세차익
HUG 고분양가 관리지역 이름 무색
"공급없는 가격통제 집값안정 효과 없어"

국토교통부 산하기관인 주택도시보증공사(HUG)가 3년째 시행하고 있는 고분양가 관리지역이 서울 강남 집값안정에는 별 효과가 없다는 지적이다.

고분양가 관리지역 1호인 강남구 개포동 디에이치 아너힐즈는 입주를 한 달여 앞두고 분양가 대비 10억여원이 뛰었다.

24일 건설·부동산업계에 따르면 8월 입주를 앞둔 디에이치 아너힐즈는 전용 106㎡ 분양권 시세가 29억~30억원이다. 3년전 분양가와 견줘 웃돈이 8억~11억원가량 붙었다. 디에이치 아너힐즈는 2016년 8월 분양당시 전용 106㎡ 가격이 17억1200만~18억5700만원이었다.

디에이치 아너힐즈는 HUG가 고분양가를 이유로 분양보증 승인을 한 달넘게 끌다가 3.3㎡당 평균분양가 4137만원에 분양보증을 내줬다. 시세보다 1억원 낮게 분양가가 나오면서 ‘로또단지’라는 말이 나왔다. 청약당시 평균경쟁률 100대 1을 기록, 정당계약 4일만에 일반물량을 모두 팔아치웠다. 이후 분양 3년차를 맞아 서울 아파트(전용 84㎡기준) 한 채를 살 정도로 가격이 치솟았다.

HUG가 분양가를 억제했던 다른 강남 단지들도 웃돈이 수억원씩 붙어 거래되면서 고분양가 관리지역이란 이름을 무색하게했다.

HUG는 주택시장 안정과 보증리스크 관리 목적으로 고분양가 관리지역을 선정하고 있다.

서초구 잠원동 신반포센트럴자이 전용 114㎡ 입주권은 이달 28억5000만원에 팔렸다. 분양가보다 8억~9억원이나 비싸게 거래됐다. 2017년 9월 전용 114㎡ 분양가격은 19억1240만~20억9150만원이었다. 신반포센트럴자이는 분양당시에도 시세보다 2억~3억원 낮게 나와 로또아파트로 관심을 끌었던 단지다. 이제는 시세회복을 넘어 지역에서도 비싼 아파트가 됐다.

강동구 상일동 고덕 아르테온 전용 84㎡는 10억원대에 분양권이 거래되고 있다. 강남3구(강남·서초·송파구)만큼은 아니지만 2017년 11월 분양 때보다 웃돈이 2억5000만원 가량 붙었다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “공급이 충분하지 않은 상황에서 강남 아파트 분양가 통제는 가격 안정 효과가 없다”고 말했다. 분양 당시만 가격이 낮아 주변 시세를 자극하지 못하는 정도일 뿐 결국 수급부족으로 시세를 회복한다는 설명이다.

결국 HUG의 강남 분양가 억누르기는 로또아파트를 양산해 자금 여유가 있는 최초 수분양자에게만 시세차익이 돌아간다는 지적이다. 강남 분양단지의 경우 소형면적인 전용 59㎡도 9억원이 넘어 중도금 대출이 안 나온다. 분양가 중 최소한 잔금 40%를 제외한 60%는 수분양자가 자체적으로 자금을 조달해야 한다. 로또아파트도 수억원의 여유자금이 있는 청약자들만 노릴 수있는 셈이다.

24일부터는 HUG가 고분양가 아파트 심사기준을 강화해 분양가는 시세대비 더욱 낮아질 전망이다. HUG는 서울 등 고분양가 관리지역에서 분양가를 책정할 때 분양한 지 1년을 초과한 아파트의 105%를 넘지 않도록 규정했다. 강화 전인 110%에 비해 5%포인트 낮아졌다. 같은지역에 분양한 지 1년이내 아파트가 있으면 분양가 상한 100%를 적용한다.

함 랩장은 “공급보다 수요가 많아 심사기준을 강화하더라도 가격통제는 먹히지 않을 것”이라면서 “분양가가 시세를 따라갈 것”으로 내다봤다. 시중 유동자금이 2700여조원에 이르는 것도 집값 안정에 있어 변수다.

HUG 관계자는 이와 관련해 “고분양가 관리는 분양보증 당시 시점에서 분양가를 억제하는 면이 크다”면서 “이후 가격 변동 관리까지는 손을 쓸 수 없다”고 해명했다.