분양가 대비 매매가, 7000만원 이상 상승…분양가상한제 영향

서울, 분양가 대비 거래가격 3억원 이상 상승

정부의 민간택지 분양가상한제가 거론됐던 2019년 3분기의 분양가 대비 매매거래가격 상승폭이 더 커진 것으로 나타났다.

18일 (주)직방에 따르면, 입주 1년 미만 아파트 대상으로 분양가격과 매매 거래가격을 비교 분석한 결과 2019년 3분기 분양가 대비 매매 거래가격이 12.01%, 7034만원 더 높게 거래된 것으로 조사됐다. 전국 기준으로 분양가에 비해 평균 7000만원 이상의 높은 가격으로 매매 거래가 이루어지고 있다.

정부가 지난 8월 민간택지 분양가상한제 적용 검토를 발표한 후, 상승폭이 점점 커진 것으로 풀이된다. 특히 지난 6일 정부가 분양가상한제 적용지역을 발표하면서 분양가상한제가 속칭 ‘로또 분양’을 발생시켜 분양시장이 더 과열될 것이라는 전망이 나오고 있다.

2018년 3분기는 분양가 대비 10.69%, 4519만원 높은 가격에 매매거래가 이루어졌다. 9.13대책이 발표된 이후 부터는 분양가 대비 매매 거래가격 상승폭이 줄어들면서 2019년 1분기는 분양가 대비 매매거래가격이 4.70%, 2096만원까지 축소됐다.

하지만 수도권의 2019년 3분기 입주 1년 미만 아파트 분양가 대비 매매 실거래가격은 평균 20.28%, 1억3425만원 상승했다. 분기별로 1억원 이상 상승한 분기는 최근 3년 동안에는 처음이고 상승률도 최근 3년 내에 최고치를 기록했다.

9.13대책 발표 직전인 2018년 3분기는 14.06%, 7242만원 상승했다. 과열양상을 보였던 1년 전과 비교해도 더 높은 분양가 대비 매매거래가격 상승폭을 기록했다.

지방의 경우, 입주 1년 미만 아파트 분양가 대비 실거래가격은 2019년 3분기 5.13%, 1715만원 상승했다. 2019년 2분기 4.83%, 1623만원에 비해 상승폭이 커졌으나 2018년 3분기 8.28%, 2566만원에 비해서는 상승폭이 줄어들었다. 분양 이후 입주까지 2년~3년의 시간 차이가 있다는 점을 감안한다면 연간 1% 대의 상승에 머물러 있는 상황이다.

시도별 입주 1년 미만 아파트 분양가 대비 매매 실거래가는 2019년 3분기 서울이 3억7480만원 상승해 가장 높은 상승액을 기록했다. 분양가 대비 매매 실거래가 변동률도 45.34%로 나타나 가장 높은 상승률을 보였다. 서울 외 높은 분양가 대비 매매 실거래가 상승액을 기록한 지역은 대구 1억1,811만원으로 1억원 이상이 올랐고, 대전(9504만원)광주(8961만원), 세종(8933만원) 순의 상승액을 기록했다.

2019년 3분기 입주1년 미만 분양가 대비 매매 실거래가격이 가장 많이 하락한 지역은 경남으로 1041만원 떨어졌다. 그 외 경북 420만원 충북 323만원 순으로 하락이 나타났다.

분양부터 입주까지의 2~3년의 기간을 고려한다면 2019년 3분기 분양부터 입주까지 연평균 전국 4~6%의 수익을 올리는 것으로 나타나고 있다. 서울은 연평균 15~20%, 수도권은 6~10%의 연평균 분양가 대비 매매 실거래가 수익률을 올리는 것으로 조사됐다.

최근 5년 동안 연간 아파트 매매가격 최고 상승률이(한국감정원 기준) 전국 4.90%, 수도권 6.19%, 서울 9.53%와 비교하면 분양 이후 발생한 수익률이 기존 아파트 매매가격 상승률 보다 높게 나타났다.

최성현 직방 매니저는 “낮아진 분양가가 주변 매매시세로 회귀하면서 분양 이후 가격이 급등할 것이라는 흐름이 ‘로또 분양’의 근거가 되고 있다. 정부는 높아지는 분양가가 주변 아파트 매매시세를 자극해 가격을 끌어올리고 있다는 인식을 가지고 있다”며 “또한 재정비 사업장들이 높은 일반분양가를 통해 커지는 기대수익이 기존 재정비사업장 가격을 상승시키고 있어, 분양가를 낮출 필요가 있다는 입장”이라고 말했다.

이어 “두 의견의 결론은 상반되지만 분양가와 매매시세가 서로를 기준으로 하면서 영향을 미치고 있다는 논리구조는 동일하다”며 “현재 분양가와 매매가격이 서로 자극하면서 승수효과를 일으키고 있는 점은 분양가상한제에 대한 이견과 상관없이 의견이 일치한다”고 강조했다.

최 매니저는 “2007년 시행된 분양가상한제는 2008년 금융위기라는 외부 충격으로 정책 효과를 판단할 수 없다. 따라서 과거 분양가상한제 정책 영향을 가지고 현재의 정책 성공여부를 판단하기는 쉽지 않다. 다만 저금리가 아파트 매매가격을 상승시키고, 하락을 저지하고 있는 시장환경을 감안한다면, 가격 안정과 인하라는 정부의 정책 목표선상에서 분양가상한제 시행 이후 성과를 기다릴 필요는 있다”고 말했다.