[2019 증권가 인사이드]①부동산투자 뜨거운 감자로 급부상

상반기 채무보증액 26조2000억
부동산PF 전체규모의 93% 달해
수익성 높아 'IB부문' 크게 개선
"위험부담 크다" 당국 규제 나서

올 한 해 증권가를 표현하자면 ‘양인지검(兩刃之劍)’이다. 양쪽에 날이 있어 양쪽 모두 쓸 수 있는 칼로, 쓰기에 따라 이롭기도 해롭기도 하다는 의미다.

부동산과 사모펀드가 특히 그랬다. 증권업계는 올해 부동산 시장 활성화로 양날의 칼을 쥔 해였다. 시장 활성화 프로젝트 파이낸싱(PF) 규모가 커지면서 채무보증액이 사상 최대를 기록한 반면, 부동산투자신탁인 ‘리츠’가 붐을 일으키면서 증시에 활력소가 되고 있다.

또 조국 전 법무부 장관 가족이 투자한 사모펀드 의혹과 함께 주요 은행과 증권사들의 DLF 손실로 투자자들로부터 사모펀드 불신을 더욱 키운 해이기도 했지만, 사모펀드 순자산액이 400조원에 달해 기업의 유동성 부족과 기업 가치 디스카운트를 해소하는 데 유용하게 이용되고 있다는 평가도 받는다.

올 한 해 증권가의 화두를 짚어보고, 논란이 된 이슈들의 명암을 함께 재조명하고자 한다.

◇증권사 부동산투자, ‘뜨거운 감자’로 급부상

12일 금융감독원에 따르면 올 상반기 증권사들의 채무보증액은 26조2000억원에 달한다. 전 금융권의 부동산PF채무보증 규모가 28조1000억원이라는 점을 감안하면 증권사들의 비중이 대부분이라는 얘기다. 이중 메리츠종금증권의 채무보증액이 7조6755억원으로 가장 크다. 다만 메리츠종금증권의 경우 2010년 종금사와 합병 하면서 종금사를 겸업하고 있었기 때문에 부동산금융 비중을 타증권사보다 많이 가져갈 수 있었다.

부동산PF 등은 최근 증권사들의 큰 수익원으로 자리매김하고 있다. 우발채무로 잡히는 신용공여의 경우 수수료가 높아 IB부문 수익성에 기여해왔다. 특히 부동산PF의 경우 최근 증권사들의 잇따른 진출로 출혈 경쟁이 심해지면서 수수료율은 낮아진 상황이다. 물론 이들 모두 향후 부동산 시장이 안좋아질 경우 리스크도 따라 커질 수밖에 없다. 이에 금융당국은 ‘부동산PF 익스포저 건전성 관리 방안’을 발표하면서 점진적으로 부동산PF 채무보증을 자기자본 대비 100% 이상 취급할 수 없도록 할 예정이다. 현재는 별도의 한도 규제가 없는 상황이다. 자기자본 대비 100% 이상 취급한 증권사는 메리츠종금증권과 하이투자증권, 하나금융투자 등이다. 각 증권사들은 이번 대책 여파를 살피는 한면 인위적으로 사업을 줄이진 않을 것이라는 입장이다.

그러나 막상 부동산 대출 규제로 증권사들의 표정이 마냥 어둡지만은 않다. 올해는 소액으로도 부동산에 투자가 가능한 길이 열린 ‘리츠 전성시대’를 맞이했기 때문이다. 올해 리츠는 투자자들로부터 무한 애정을 받았다. 이미 상장한 신한리츠와 이리츠코크렙의 주가 상승은 물론 롯데리츠와 NH프라임리츠의 성공적인 상장이 연말 증시시장에 활력소가 됐다. 잇따른 리츠 IPO 성공으로 증권사들의 IB수익도 늘었다. 미래에셋대우와 KB증권 등 주요 증권사들은 잇따라 리츠 기업공개(IPO) 및 리츠 관련 조직을 만들어 미래 수익원에 즉각 대비하고 있다.

리츠는 오피스, 호텔 등 대형 빌딩에서 나오는 임대 수익을 기반으로 투자자들에게 배당하는 상품이다. 최근 상장한 NH프라임리츠의 경우 공모가(5000원)대비 이날 5970원에 마감했으며 롯데리츠는 6300원에 마감, 공모가 대비 26% 올랐다.

NH프라임리츠는 상장 첫날 상한가로 마감했다. 일반청약 경쟁률은 317.6대 1로 역대 리츠 청약 경쟁률 중 가장 높은 수준을 기록했다. 서울스퀘어와 강남N타워, 삼성물산 서초사옥 등을 기초자산으로 하고 있으며 연간 배당수익률은 5.5% 다.

특히 리츠가 주목받는 데에는 미중 무역분쟁 등으로 국내 증시 불안정에 따라 갈 곳을 잃은 자금들이 부동산 재간접 펀드로 몰렸기 때문이다. 한국리츠협회에 따르면 10월말 기준 국내 리츠자산 규모는 46조5000억원에 달한다. 지난해 42조원에서 약 1년만에 5조원 가까이 늘었다.

업계 관계자는 “금융당국의 지원과 함께 향후 배당 수익을 기대할 수 있고 소액으로도 부동산에 투자할 수 있다는 장점이 있어 리츠에 대한 수요가 꾸준했다”며 “국내 부동산PF 규모가 대폭 커졌으나 선순위 대출 비중이 더 많아 시장 우려보다 리스크가 크지 않을 것”이라고 설명했다.