부동산 추가 규제…분양시장 핵심 키워드 ‘수·비·대’

수도권·비규제지역·대단지
수도권 집값 2014년부터 상승세

지난 20일 추가 부동산 대책이 발표되면서 ‘수비대(수도권·비규제지역·대단지)’가 집값 상승을 좌우하는 분양시장 ‘핫 키워드’로 떠올랐다. 수년째 아파트 값이 오르고 있지만 최근 전매·대출 제한이 덜한 ‘규제프리’ 지역의 집값이 더 오를 것이라는 전망 때문이다.

수도권 아파트는 가격 강세가 이어지고 있어 ‘투자 1번지’가 됐다. 일자리, 교육 등이 집중돼 인구 절반이 거주하고 있는데다, 사람이 몰려 교통망, 편의시설 등 인프라가 개선되는 선순환 구조 덕분이다.

25일 부동산114에 따르면 2014년부터 수도권 아파트값이 상승세를 이어가고 있다. 2018년 15.1%, 2019년 5.4% 뛰어 같은 기간 지방 상승폭(11.0%, 4.4%)을 웃돌았다. 수도권 아파트가 지방보다 비싼 만큼 1~2% 차이에 따라 웃돈은 수천만원 벌어지기도 한다.

수도권 비규제지역 내 분양열기도 후끈 달아오르고 있다. 청약통장 가입기간 1년이면 1순위 자격이 주어지며 재당첨 제한도 없다. 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 대출 제약도 규제지역보다 덜하다. 신도시 같은 공공택지가 아니라면 전매제한도 당첨자 발표 후 6개월로 짧다.

대단지 유무도 집값 상승폭을 결정짓는 요소다. 부동산114에 따르면 지난해 수도권에서 1500가구 이상 아파트 가격 상승폭은 7.51%, 1000~1499가구는 5.39%에 달했다. 반면 500가구 내외는 4%대에 그쳤다.

최근 수억원이 뛰며 시장의 관심을 받는 곳도 수·비·대 요건을 갖춘 곳이다. 지난해 10월 경기 수원 영통구 ‘광교자연앤힐스테이트(1764가구)’ 전용 84㎡는 10억8000만원에 거래됐지만 두 달 후에는 12억7000만원에 팔렸다. 용인 수지구 ‘성복역 롯데캐슬 골드타운(2536가구)’ 전용 84㎡는 올해 초 3개월 전보다 3억원이 뛴 11억7200만원에 거래됐다.

인천도 상황이 비슷하다. 서구 ‘청라 한양수자인 레이크블루(1534가구)’ 전용 84㎡는 지난해 7월 6억3400만원에 거래된 이후 현재 호가가 8억5000만원에 달한다. 서구는 최근 3개월 1.67% 상승해 인천 평균(0.83%)을 웃돌며 가격 상승세를 이끌고 있다.

이번 부동산 규제로 비규제지역 내 ‘풍선효과’더 뚜렷이 나타날 전망이다.

서울과 서울 접경지를 누른 뒤 경기 남부인 ‘수용성(수원·용인·성남)’이 달아올랐고, 20일 국토부는 수원 권선·영통·장안구와 안양 만안구, 의왕 등 5곳을 조정대상지역으로 추가 지정했다.

조정대상지역 내 담보인정비율(LTV)을 차등화해 9억원 이하 주택은 기존 60%에서 50%로 축소하고 조정대상지역 내 1주택세대의 주택담보대출을 ‘2년 내 기존 주택 처분 및 신규 주택 전입 의무’로 강화했다. 이에 따라 남은 비규제지역인 인천과 경기 북부로 청약 열기가 확산되는 모양새다.

권일 부동산인포 리서치 팀장은 “대단지의 경우 널찍한 공원형 조경 조성이 가능한데다, 대규모 커뮤니티시설, 상가도 갖출 수 있어 입주민들의 삶의 질을 크게 높여준다”며 “거래가 빈번해 시장에서 언급이 꾸준한데다, 외부에서도 눈에 확 띄어 ‘랜드마크’ 효과를 갖춘 점도 대단지만의 특징”이라고 말했다.