서울 전셋값 46주 연속 상승…“오를 일만 남았다, 왜?”

내년 입주물량 2만3200가구로 올해의 55% 수준
정부 대출규제·저금리·정시확대·거주의무기간 2년 영향

서울 아파트 전셋값이 상승폭이 줄었지만 앞으로 상승세가 지속될 가능성이 크다는 분석이 나왔다.

2일 부동산시장 분석업체 부동산인포가 부동산114 아파트 전셋값 변동률을 분석한 결과 서울 아파트의 전셋값은 지난해 5월 첫째주부터 46주 연속 플러스 변동률을 기록했다.

지난달 새 학기 이주가 마무리되고 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)가 확산되면서 올해 들어 가장 낮은 상승률을 기록했다.

하지만 입주물량 부족과 부동산 규제, 저금리, 정시확대 등 앞으로도 더 상승할 수 있는 요소들이 있다.

부동산인포에 따르면 2021년 서울에서는 총 2만3217가구가 입주할 예정이다. 이는 올해 입주물량(4만2173가구)의 절반 수준인 55.1%에 불과하다. 2021년~2022년 연속 입주물량이 줄어들면 시중에 풀릴 전세물건도 줄어들 수밖에 없어 전셋값 상승이 불가피하다.

정부가 지난해 12·16대책을 통해 대출과 양도세를 강화하면서 신축아파트의 전세물건 줄었다.

대책에 따르면 시가 9억원 초과주택의 담보대출 LTV가 20%로 강화, 시가 15억원 초과 아파트의 주담대가 금지, 전세대출을 이용한 갭투자 방지 등으로 분양 받았던 아파트를 전세를 놓지 못하고 그대로 입주하는 집주인들이 늘었다.

입주 초반 세입자가 채워진 후 집주인들의 입주가 이어지면서 시장에 전세물건이 쏟아지지 않아 전셋값이 하락하지 않은 셈이다.

아울러 최근 한국은행은 기준금리를 1.25%에서 0.75%로 인하하면서 예금을 통한 이자수익은 더욱 줄어들게 됐다. 이에 시장의 전세물건 가운데 월세로 전환되는 물건은 점차 증가할 전망이다.

최근 공시가격 인상으로 인해 보유세 부담이 가중되고 있어 전세 보증금을 은행에 묵혀두기 보다 월세로 전환해 현금 수익을 늘릴 것으로 보여 전세물건이 귀해질 것으로 보인다.

정시확대 또한 정통학군지역들을 중심으로 전셋값이 상승할 전망이다.

실제로 지난해 하반기 정시확대가 이슈화 되면서 인기 학군으로 꼽히는 양천구, 강남구 전셋값 변동률은 서울 평균을 크게 웃돌았다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “시장에 전세물건이 줄어들 요인들이 많아 서울 전세난은 갈수록 심화될 수밖에 없다”며 “최근에는 1순위 지역우선 거주자격도 1년에서 2년 이상으로 강화 돼 유망 아파트 분양을 받기 위해 세입자로 거주하려는 이들이 늘어 날 전망이다”고 말했다.

이어 “전셋값의 계속된 상승 때문에 계약갱신청구권 등 임차인을 위한 제도 도입 및 시행이 속도를 낼 가능성이 크다”고 덧붙였다.