[칼럼] ‘민간공원조성 특례사업’으로 기대되는 행복한 공간

윤재민 법무법인 지평 변호사

나무가 가득한 공원에 아파트가 있다면? 그것도 신축아파트라면? 누가 들어도 솔깃한 얘기이다. 도시의 아파트나 주택에는 흙과 나무가 없다. 아니 나무는 있지만, 많지 않다. 겨우 구색을 갖춘 듯한 가로수 몇 개가 세워져 있을 뿐이다.

나무가 가득한 공원에 아파트가 있다면 참 좋겠다. 도로의 번잡함과 시끄러운 자동차 소리를 겪지 않고, 유모차를 끌고 한참을 산책할 수 있는, 계절의 변화를 보여주는 자연이 가득한 공원이 아파트 바로 옆에 있다면 주말마다 굳이 멀리 나가지 않아도 좋겠다는 생각도 해본다.

아직은 많은 사람에게 생소하지만, 이러한 아파트가 지어지고 있다. 민간공원조성 특례사업에 따라 지어지는 아파트이다. 2014년 민간공원조성 특례사업에 대하여 처음으로 검토하고 프로젝트 파이낸스(PF) 약정을 준비할 때만 해도 관련 근거법령조차 낯설었는데, 어느덧 해당 사업장은 작년 초 분양을 성공적으로 마무리했다고 하고, 현재에도 다른 공원들의 민간공원조성 특례사업에 대한 PF는 계속되고 있다.

민간공원조성 특례사업은 ‘도시공원 및 녹지 등에 관한 법률’ 21조의 2(도시공원 부지에서의 개발행위 등에 관한 특례)에 법적 근거가 있다. 사업시행자가 도시공원(도시지역에 설치되는 공원)을 공원관리청(지방자치단체장 등)에 해당 공원면적의 70% 이상을 기부채납하는 경우 일정한 요건을 갖추면 기부채납하고 남은 부지 또는 지하에 공원시설이 아닌 시설(아파트와 근린상가)을 설치할 수 있다.

지방자치단체는 별도의 큰 예산 없이 미개발되거나 큰 활용을 하지 못하는 부지에 공원을 설치할 수 있고, 사업시행자와 건설사는 좋은 조건으로 수익을 낼 수 있게 되는 것이다.

민간공원조성 특례사업은 민간인 사업시행자가 제안하는 방식과 공모에 의한 방식이 있으며, 사업시행자는 민간공원추진 예정자로 지정된 후 지방자치단체와 협약을 체결하고 해당 사업의 사업시행자로 확정되게 된다.

일반 부동산 PF 사업과 비교해 특이한 것은 사업시행자가 해당 도시공원 부지 매입비의 5분의 4 이상을 현금으로 예치를 해야 한다는 점인데, 사업시행자로서는 이와 같은 예치금 조달이 중요하게 된다. 해당 자금을 대출해 주는 대출기관 입장에서는 사업시행자가 지방자치단체에 대하여 보유하게 되는 예치금반환채권이 주요한 담보가 되는 것이어서 해당 채권의 신탁 등에 대한 지방자치단체의 승낙을 요구하게 된다.

이후 본격적인 사업 진행이 되면 본 PF(사업 진행이 어느 정도 확정된 상태에서 매매대금 잔금, 공사비 등의 조달을 목적으로 하는 자금차입)가 조달돼 예치금 단계는 해소되고 사업이 진행된다. 본 PF 단계에서는 담보제공 등과 관련해 기부채납하는 공원 부지와 아파트 등이 지어지는 부지 등의 차이점을 고려할 필요가 있다.

다만 사업시행자 지정과 관련한 분쟁이나 환경단체 등 시민단체 등과의 분쟁은 사업시행자 지정 절차의 공정성, 투명성 확보, 환경단체 등 의견 청취를 통해 사전에 방지할 필요가 있을 것으로 보인다.

바라건대, 민간공원조성 특례사업에 따라 지어진 아파트가 몇몇 사람들의 멋진 주거공간, 분양받지 못한 사람들의 선망 대상이 되는 사업에 그치지 않기를 바란다. 함께 설치되는 공원시설이 정성껏 조성돼 아파트는 물론 그 주위에 거주하는 주민들을 포함해 좀 더 많은 사람을 행복하게 할 수 있는 공간을 제공하는 사업이 되었으면 하는 기대를 해 본다.