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[장용동 大기자의 이슈진단] 주택 정책과 산업의 ‘틀’을 바꿔야

[장용동 大기자의 이슈진단] 주택 정책과 산업의 ‘틀’을 바꿔야

기사승인 2017. 01. 18. 14:14
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주택시장이 매물 거래가 급격히 위축되는 등 수축 국면에 접어들고 있다. 겨울 비수기에 전세 대란으로 이어진 지난 4년간의 과열 팽창 흐름을 감안하면 그야말로 격세지감이다. 이런 분위기라면 봄철 성수기조차 보합 장세를 면치 못할 것이다. 지난해 단행된 11·3 규제 조치 외에 입주물량 과다, 금리 인상, 내수 부진, 국정 혼란 등 시장 내외적 요인이 이중 삼중으로 겹친 탓이다. 이들 악재는 시간이 흐를수록 악순환 고리로 연결, 시장을 더욱 옥죄는 국면으로 작용할 것이라 는게 일반적 시각이다.
 

물론 저금리 분위기가 단번에 5% 이상을 넘어 가는 고금리로 역전되기 쉽지 않고 800조원대를 상회하는 잉여 자금이 자산시장 주변을 맴돌면서 당분간 부동산 시장을 떠받치는 국면을 예상해볼 수 있다. 이로 인해 급속한 시장 붕괴를 예상하기란 쉽지 않다. 그렇다고 수축국면에 접어든 대순환 주기를 역전시킬 수 없을 것이다.
 

더구나 현재의 경제 위기 상황은 98년 외환 위기나 2008년 금융 위기 때보다 훨씬 심각하다. 한국은행이 4년 연속 2%대 성장이라는 초유의 저성장을 예고, 이제 일본의 잃어버린 20년이 남의 일이 아니다. 부동산 가격이 절반으로 꺾인 상황을 강건너 불구경하던 때와 사뭇 다르다. 1300조원대의 가계부채 난관과 부실기업 정리, 이에 따른 대규모 실업은 상상만 해도 끔찍하다. 그런데도 정치권은 물론 정부 부처마저도 긴장감이 없다. 8일 만에 끝낸 정부 새해업무보고와 이슈 파이팅이 없는 공무원들의 무력감이 이를 대변해 준다. 동시 다발적 대재앙, 소위 '퍼펙트 스톰(Perfect Stome)' 위기에 빨려 들어가고 있는 것이다.
 

부동산 시장이 급속히 쇠락한다면 금융 기관 및 기업 부실로 국가 신인도 추락은 불가피하다. 대출 등을 끼고 어렵게 마련한 내집 마련층은 하우스 푸어 신세로 전락하고 투자자 역시 자산 버블 붕괴에 따른 심각한 자산 디플레를 겪을 수밖에 없다. 98년 외환위기 이후 대략 10년을 주기로 반복되는 부동산 버블 붕괴 과정을 재차 처절하게 치러야 하는 셈이다.
 

부동산 중병을 방지하고 소프트 랜딩할 수 있도록 선관리해 나가는 것은 실로 막중하다. 부동산 시장을 어느 정도 견인, 컨트롤 해 나가는데 동의하는 것도 같은 맥락이다.
 

하지만 재주는 곰이 넘고 피해는 온통 국민이 뒤집어 쓰는 상투적 부동산 시장 침체의 대응은 이제 궤를 달리해야 한다. 시장 경고에도 불구하고 연간 유효수요의 2배가 넘는 79만여 가구씩을 밀어내기식으로 공급한 주택업체들의 분별없는 사업패턴을 감안하면 더욱 그렇다. 거품 수요가 판을 치는데도 이를 방관한 정부 역시 마찬가지다. 물량 조절 실패의 책임을 주택건설업체에만 돌릴 수 만은 없다. 매입중심 정책을 펼친 것도 실책이다.
 

미분양 사주기, 자금 유예, 규제 완화 등 주택시장 침체 때마다 반복된 관례적 지원 및 부양책을 벌써부터 만지작 거리는 것 역시 온당치 않다. 2008년 글로벌 금융위기의 주범이었던 미국의 주택시장이 빠르게 정상화된 것은 시장에 맡긴 게 결정적이었다. 자유시장원칙에 의해 바닥까지 떨어지는 것도, 회복 과정도 모두 철저히 시장에 맡긴 것이다.
 

언제까지 '지원'이라는 '마약'으로 주택 산업을 온실화할 것인가. 급격히 오른 그동안의 집값을 감안하면 어느 정도 조정돼야함은 당연하다. 침체 초기에 시장 연착륙 방안을 거론하는 것은 타당치 않다.
 

주택건설업계 역시 공급환경과 수요 변화에 걸맞게 변해야 한다. 기존 집값과 고분양가 사이에서 수십만 가구를 분양해 반사이득을 본 게 주택건설업계다. 침체와 불황 때마다 정부에 손을 벌리는 천수답 산업의 고리를 끊어야 바로 설 수 있다. 그동안 패러다임 변화에 대응한 부동산 산업의 혁신이 그 어느 때보다 요구되는 시점이다.


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