[장용동 칼럼]2018년 부동산 시장을 보는 ‘눈’

본지 편집인

2018년 부동산시장은 어떻게 전개될 것인가. 주거복지 로드맵 발표 등 정부의 시장 대응정책이 잇달아 발표되자 주택건설업을 비롯해 시행업, 중개업 등 부동산을 둘러싼 관련 업계는 물론 다주택자, 무주택자 등 주택 수요층의 관심이 내년 시장에 쏠리고 있다. 당장 다주택자는 내년 4월로 예정된 양도세 중과를 피하기 위해 최적 매도 타이밍을 선택해야 한다. 무주택자는 적절한 매수타이밍을 잡아야 할 입장이다.

주택 공급 및 거래 주체들은 안갯속 전망에 더욱 안달이다. 예년과 달리 대부분의 주택건설업체 및 개발업체들은 내년 사업계획조차 아직 확정치 못한 처지다. 그러다 보니 인력이나 자금, 택지 수급계획을 세우지 못한채 귀띔하기에 여념이 없다. 워낙 정부 변수가 커 예측이 불가, 불확실성만 확인할뿐이다. 칼춤을 추는 듯한 적폐청산 소용돌이에 유례없는 실험적 경제정책까지 더해지면서 한치 앞을 내다볼수 없는 시계 제로의 상황에서 내년 부동산 시장을 전망하기가 쉽지 않은 탓이다.

하지만 일단 수급과 이에 영향을 미치는 환경 변수를 짚어보면 대략 시장의 유추가 가능하다. 특히 주택이라는 부동산의 특성을 감안하면 더욱 그렇다. 예컨대 주택은 공장에서 컵을 찍어내듯이 단시간내 할 수 없는 생산품이다. 집을 지을수 있는 택지를 사전에 확보해야 하고 여기에 걸맞게 계획과 설계를 완료해 인허가를 득해야 한다. 이후 공사에 들어가는 만큼 적어도 3~5년의 시일이 필요하다. 주택시장이 매번 수급 미스매치로 가격 등락을 거듭하고 산과 골의 사이클이 반복되는 이유도 여기에 있다.

2018년은 근래 최대 물량인 42만가구가 준공된다. 지난 4년간 250만가구에 달하는 주거시설 분양과 50만실에 달하는 오피스텔 등 수익형 부동산이 순차적으로 입주를 맞게 된다. 이에 반해 대출 규제 및 금리 상승, 양도세 강화 등 각종 규제정책이 쏟아져 나옴에 따라 주택 수요는 감소할 수밖에 없는 구조다. 12월 현재 준공후 미분양이 1만가구에 달하는 등 미분양 물량이 이미 5만5000가구를 넘어섰다. 여기에 추가로 임대등록제 시행과 재건축 초과이익환수제, 분양가상한제 확대적용 등의 규제가 가해질 경우 매수세가 이탈, 시장침체가 더욱 심화될 것이다. 과잉공급을 비롯해 규제 폭탄, 금리 인상 등 3대 악재가 시장을 짓누를 것이라는 얘기다.

그러면서도 감초처럼 빠지지 않고 나오는 얘기가 바로 시장 불안이다. 유동성 장세가 끝나가면서 투자수요가 줄어들 것이나 서울 등 일부 지역에서는 수급이 불안해져 매물난에 가격강세현상이 나타날 것이라는 전망이다. 100만가구의 주택공급을 주내용으로한 주거복지 로드맵 발표에도 불구하고 서울권 시장이 지속적인 오름세를 타고 있는 것도 바로 이를 보여준다. 보유택지는 이미 바닥이 났고 재건축 규제가 강화될수록 서울 도심권 주택 공급 여력은 더욱 떨어질 수밖에 없다.

따라서 향후 시장은 양극화 현상이 더욱 심화될게 분명하다. 매매 및 전세시장 모두 서울만 강세일 뿐 수도권, 대부분의 지방권역은 약세권에 머물 전망이다. 지역, 단지별로 주택시장이 세분화된다는 것은 정책이나 공급, 투자면에 있어서 시사하는 바 크다. 서울의 강남,강북, 그리고 수도권도 판교, 용인, 지방의 경우도 지역별로 제각각 다르게 전개된다면 해당 지역에 걸맞은 주택정책이 나와야 마땅하다. 문재인식 부동산 정책이 중장기적으로 시장을 더욱 불안하게 만들 수 있다는 얘기가 나오는 것도 같은 이유에서다.

공급 역시 마찬가지다. 시장이 침체로 간다해도 유효수요가 있는 곳은 여전히 공급 여력이 있다고 봐야한다. 주도면밀한 공급전략을 세워 택지를 매입하고 걸맞은 주거유형과 서비스를 고려한다면 전반적 시장 침체에도 불구하고 성공적인 주택사업이 가능하다. 수요 니즈에 걸맞은 최적 상품과 서비스 개발이 사업의 성패를 좌우할 것이다.

투자도 침체기가 되레 적기일 수 있다. 골이 깊으면 산이 높다는 말은 자산 시장의 만년 금언이다. 다만 빚을 내서 투자하거나 무조건적 투자는 낭패 소지가 크다. 금리 인상과 전세가 하락, 다주택 규제 등을 충분히 감안하고 주택 수요가 지속적으로 몰리는 곳을 택하는 게 중요하다. 서울권과 판교신개발지 등에 시선이 쏠리고 있는 이유가 여기에 있다. 투자라면 적어도 5년후 ‘부의 미래’를 봐야 하지 않을까.