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[장용동 大기자의 이슈진단]강남 로또 청약, 억누르기식 규제가 부른 부작용

[장용동 大기자의 이슈진단]강남 로또 청약, 억누르기식 규제가 부른 부작용

기사승인 2018. 03. 21. 14:16
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장용동 대기자1
경제정책은 양면성이 존재한다. 환율과 금리의 오르내림이 그렇고 개발정책 역시 긍정적인 면이 있지만 부정적인 영향도 크다. 특히 부동산 정책은 한 곳을 죄이면 다른 곳, 당장 효과적이나 추후 부작용이 크게 나타나는 속성이 있다.
최근 서울 강남의 ‘로또 청약’이 대표적인 사례다. 이번 청약 과열의 단초가 된 분양가 상한제는 정부가 2005년에 도입한 가격규제 정책의 일부분이다. 공동주택분양시 정부가 연2회 고시하는 기본형 건축비에 가산비용과 택지비를 합해 공급가를 정하도록 하는 제도다. 분양가 책정에 정부가 직접적으로 개입, 통제해 집값 상승을 차단하고 사업 주체들이 폭리를 막을 수 있다는 점에서는 극히 긍정적이다.

하지만 기존 주택가격이 크게 오르는 상황에서 신규분양 아파트 분양가를 낮추게 되면 가격 턱이 생겨 되레 투기판을 조장, 시장 질서를 어지럽히게 된다. 정부가 획일적으로 가격을 규제함으로써 주택공급주체들이 주택 사업을 기피하게 되고 주택공급이 위축되는 부작용을 가져온다. 1980년대 말 부동산 대란을 초래해 결국 경기도 분당 등 수도권 1기, 5개 신도시를 한꺼번에 건설한 것도 당시 이같은 부작용에서 나왔다. 새정부 들어 안전진단 강화 등 6차례나 규제책이 나온 재건축 규제 정책도 마찬가지다. 타오르는 집값을 잡기 위해 동시다발적으로 규제를 가해 가수요를 이탈시키고 사업 자체를 어렵게 만드는 것도 불가피성이 있다. 하지만 신규주택 공급 위축을 초래해 추후 집값 상승을 가져올 개연성이 크다. 노무현정부 시절 8·31조치 등 고강도 다중 투기규제책이 발표됐지만 결국 집값이 가장 많이 오른 것도 같은 맥락이다.

규제정책만으로는 시장 안정은 물론 부동산 가격을 잡을 수 없다는 사실은 역대 정부의 정책에서도 이미 드러난 바 있다.
채찍과 당근을 배합하면서 시장의 순환과 흐름을 터줘야 시장과 가격이 안정되는 것이다. 더구나 기존 주택과 신규주택, 매매와 전세, 서울 수도권과 지방권 시장 등은 서로 상관성을 가지면서 영향을 미친다. 전세가 오르면 곧 이어 매매가가 오르고 기존 주택가격이 오르면 신규아파트 분양가가 오르는게 기본 생리다. 때문에 단순 규제책만으로는 시장 조절이 가능하다고 생각한다면 절대 오산이다. 시장은 지난 70~80년대와 달리 이제 정부가 컨트롤할 수 있는 범위를 넘어설 정도로 규모가 커졌고 글로벌화돼 있다. 정부가 독기 눈을 뜨고 지켜보고 있는데도 이번 디에이치자이 개포를 비롯해 과천 위버필드, 논현 아이파크 등에 10만명이 몰린 것이 이를 입증해주고 있다.

지난해 6월이후 올초까지 집값 오른 폭을 감안하면 분양권 웃돈 프리미엄을 겨냥한 로또 청약현상은 강북은 물론 판교 등 곳곳에서 산발적으로 빚어질게 분명하다. 기존주택과 평당 최고 수천만원씩 차이가 나다보니 눈에 보이는 투자에 목숨을 건 청약자가 속출할 수 밖에 없다. 이는 또 신규분양단지가 급격히 오른 재고주택의 가격을 지지해 주는 역할외에 입주후 새집이라는 명분으로 재차 가격이 오르는 요인이 된다. 강남 집값이 계단식으로 상승한 이유도 여기에 있다.
정부는 강남 주택시장 꺾기보다는 가격안정을 위한 공급시스템을 재정비하고 시장 양극화 완화 방안을 수립하는게 우선이다. 재건축 확대 및 서민 단지중심으로 주거서비스 확대방안을 서둘러 마련해야 한다. 비싼 고급 주택 단지가 존재하는 것은 당연하다. 다만 비싼 고급 주택 시장 진입자들에게는 반드시 그에 상응하는 세금을 물도록 세제 조정이 시급하다. 고가 시장이 타지역에 영향을 미치지 않도록 주변지역 공급 확대책도 절대 필요하다.

아울러 서민 및 일반계층 단지에 대해서는 보육에서부터 요양, 각종 생활 지원 등의 주거서비스를 대폭 보강, 살기 좋은 주택 단지로 개선하는 정책 개발을 서둘러야 한다. 지역내 대학은 물론 병원, 시민단체가 공동주택 단지에 들어와 협업으로 주거 서비스를 지원하는 방안 등이 유용할 것이다. 덩그랗게 건물과 공간만 제공할게 아니라 시민단체, 재능기부자, 지자체 등이 서로 유기적으로 협력해 서비스를 운용하는게 중요하다. 위치나 시설의 고급화보다 살기 편한 주택, 홈으로서의 주택이 확대될 때 투기적 열풍도 점차 사라질 것이다.
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