[장용동 大기자의 이슈진단]부동산 규제 만능 정부, 공급에 신 들린 업계

장용동 대기자

비수기인 여름 장세에서 보합세를 보이면 가을들어 상승 압력이 거세지고 여름장이 꺾이면 가을장세 역시 추풍낙엽신세가 되는게 주택시장의 대체적인 기본 생리다. 이를 감안하면 올 가을 주택시장 판세는 ‘서울=강보합’ ‘지방=침체’ 가속으로 기울 가능성이 크다. 특히 서울의 경우 눈치보기 장세속에 보합세를 유지하던 판에 용산과 여의도 등지의 개발 호재가 터지면서 8주째 상승, 가을 시장 불안을 예고하고 있다. 수도권 역시 경기도 과천과 판교 등 일부 지역이긴 하지만 잇따른 고강도 규제 이후에도 아파트 거래량이 증가한 것으로 나타나는 등 상승세가 확산되는 모습이다. 무엇보다 집을 팔아야한다는 매각 불안 심리보다 사거나 분양받아야한다는 매수 기대심리가 더 크게 작용하고 있어 걱정스럽다. 이에 반해 지방은 미분양이 6만가구 정도 달하면서 전세 빼서 새집 이사가기조차 어려울 정도로 심각한 진흙밭이 되어가는 처지다. 경기침체와 과잉공급여파가 본격적으로 밀어닥치고 있는 것이다.

이같은 극심한 양극화는 다양한 요인이 복합적으로 작용한 탓이다. 우선 2차례의 금융위기이후 부의 양극화가 가속화되면서 생겨난 자산시장의 자연스런 현상일 수 있다. 계층화가 가속화되면서 주거환경이 양호한 곳을 선호하는 경향이 짙어지고 강남처럼 선호도가 더욱 높아진게 대표적 사례이다. 홍콩이나 뉴욕, 런던 등의 대도시 역시 이같은 현상이 가속화되면서 이른바 부촌 집값이 더 많이 오른 것과 별반 다르지 않다. 다만 선진 외국과 달리 우리의 경우 규제로 시장을 옥죄면서 급격한 양극화 현상을 초래했다고 봐야 한다. 다주택자 양도세 중과 등 보유 규제를 강화함에 따라 건실한 한 채를 보유하겠다는 소유 심리변화가 부촌, 알짜 투자심리를 부추긴 것이다. 더구나 공급에 대한 대안없이 강남 등 선호지역으로 수요가 쏠리게 만든게 결정적인 실책이다. 여기서 발화된 주택시장 충격이 주변지역으로 번지면서 결국 온통 집값을 올려놓고 주택을 조기에 팔아야한다는 심리보다 매수심리를 더욱 유발하는 우를 범한 것이다. 튀어오르면 잡는다는 규제 만능 정책이 화를 불러온 것이다.

그렇다면 공급확대만으로 주택시장 불안을 잠재울 수 있을 것인가. 향후 2~3년 간 주택 입주물량을 보면 70만 가구를 상회한다. 이는 연간 주택유효 수요나 평소 입주물량의 1.5배 수준을 넘는 엄청난 물량이다. 멸실주택을 비롯해 교체수요, 신혼 등 분가 수요 등을 감안해도 40만 가구를 넘지 못하는 물량을 감안하면 3년째 과잉공급이 분명하다. 그럼에도 시장불안이 지속되고 있다는 것을 어떻게 이해해야할 것인가. 유효 수요가 있는 곳에 제대로 공급하지 못하고 있다는게 설득력이 없지않다. 강남 필요주택을 남양주에 짓는다면 시장안정에 도움이 안되는게 분명하다.

하지만 하위시장 역시 전반적인 경제여건과 수급에 따라 움직이는 만큼 대세에 따른 영향을 받을 수밖에 없다. 1998년, 그리고 2008년 등 두차례에 걸쳐 극심한 시장 침체로 16만가구에 달하는 미분양 장세 역시 공급을 신처럼 여기는 주택업계, 그리고 이를 방관한 지자체가 만들어낸 폐해다. 결코 공급이 시장안정의 만능이 아님을 보여주는 좋은 사례다. 오히려 정부가 미분양주택을 사주는 정책의존적 천수답 주택시장을 만들어내는 결과와 함께 주택 과소비를 부추기는 요인이 되었음은 주지의 사실이다.

결국 시장중심의 정책을 펼치되 유효수요에 걸맞은 건전한 공급시장 확보가 우선이다. 예컨대 온갖 불법 편법 행태가 빚어지고 있는 분양권 전매시장만 해도 그렇다. 지난주 서울지방경찰청이 발표한 주택시장 교란사범 1090명 적발 사례를 보면 기가 찰 정도다. 8번 위장전입해서 7차례 분양을 받은 경우는 그래도 양호한 편이다. 심지어 청약통장을 매집해서 243차례나 아파트를 분양받아 웃돈을 얹고 파는 수법으로 수십억원을 챙긴게 드러났다. 사실 아파트, 오피스텔, 주상복합, 상가, 토지 등의 분양 과정만 투명하게 이뤄져도 투기심리를 상당수 잠재울수 있을 것이다.

부동산 시장 건전화에 로드맵이 필요한 이유가 여기에 있다. 일단 현재 빚어지고 있는 탈법,편법,불법을 정상화하는데 초점을 맞추고 이에 대한 정부의 건전 시장 로드맵을 마련하는게 우선이다. 부동산에 온통 관심이 쏠려 있는 현실을 개선하기 위함이다. 각종 세금 감면이나 면세 등 세제에 대한 것 역시 전면적으로 개편, 새시대에 걸맞게 추진해나가야 한다. 세제혜택이 오히려 국민의 시선을 부동산으로 불러모은다는 점에 주시해볼 필요가 있다. 투기 의식 개선없이는 정책이 먹혀들리 없다.