부동산 필수상식 ‘용적률·건폐율’ 에 대한 3가지

처음 내집마련에 나선 사람들이 부딪치는 어려움 중 하나는 부동산 관련 지식의 부족이다. 특히 자주 쓰이는 부동산 용어를 잘 모르거나 헷갈려서 힘들 때가 많다. 부동산에 있어서 꼭 알아야 하는 것이 ‘건폐율’‘용적률’이다. 건폐율과 용적률은 건축 밀도를 나타내는 지표로 주거단지의 쾌적성을 가늠해볼 수 있는 중요한 요소다. 다음은 부동산114가 소개하는 건폐율·용적률 관련 필수 상식 3가지다.

1.건폐율은 ‘수평적’, 용적률은 ‘입체적’ 건축밀도
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적(1층 바닥면적)의 비율이다. 위에서 내려다봤을 때 300㎡ 대지 위에 150㎡의 건물이 있다면 건폐율은 50%가 된다. 나머지 50%는 마당이나 녹지공간이 되는 것이다. 건폐율을 정하는 이유는 건축물 주위에 최소한의 공지를 확보함으로써 건축물의 과밀을 방지하고 일광, 채광, 통풍 등에 필요한 공간을 확보하기 위해서다.

용적률은 건축물의 연면적(건축물 각 층 바닥면적의 합계)을 대지면적으로 나눈 값이다. 이때 연면적에는 지하층 과 주차용으로 쓰이는 바닥면적은 포함하지 않는다. 예를 들어 300㎡ 대지에 바닥면적 150㎡의 2층짜리 건물이 서있다면 용적률은 100%가 된다. 용적률을 규제하는 이유는 미관, 조망, 일조, 개방감 등을 좋게 해서 쾌적한 환경을 조성하기 위한 것이다.

용적률이 높을 수록 건축물을 높게 지을 수 있는데 아파트 경우 용적률이 크다면 그만큼 빽빽하게 들어서 있다는 것을 뜻한다. 한편으로는 재개발이나 재건축 사업의 경우 용적률이 클수록 분양물량이 증가해 투자수익이 높아진다.

2. 용도지역에 따라 달라지는 건폐율과 용적률 기준
건축물에 의한 토지의 이용도를 보여 주는 건폐율과 용적률은 용도지역에 따라 그 기준이 다르다. 최대한도는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 정하고 있으며 개별 토지의 건폐율과 용적률은 그 토지가 속한 시·군·구의 조례로 정하게 된다.

이미 지어진 건축물의 건폐율과 용적률을 확인하려면 건축물대장을 보면 된다. 단독주택·다가구 등은 일반건축물대장을, 연립·다세대·아파트와 같이 구분 소유권을 행사할 수 있는 공동주택의 경우 집합건축물대장으로 확인하면 된다. 건축물대장에는 대지면적·연면적·건축면적을 비롯해 건폐율과 용적률 등 건축물의 현황이 기록돼 있다. 건축물대장은 인터넷으로 쉽게 발급받을 수 있다. 민원24 홈페이지(www.minwon.go.kr)에 들어가서 ‘건축물대장 등초본발급(열람)신청’ 메뉴를 클릭하면 된다.

3.부동산 가격과의 상관관계는?
건폐율이 높으면 건물을 넓게 지을 수 있고 용적률이 높으면 건물의 층수를 올릴 수 있다. 건폐율과 용적률이 높아지면 그만큼 큰 건물을 지을 수 있는 것이다. 그래서 건폐율과 용적률이 높은 지역의 토지 가격은 상대적으로 비싼 편이다. 건폐율과 용적률이 높을수록 대지를 효율적으로 이용할 수 있어 건축주나 토지 소유주 입장에서는 유리하다.

하지만 주택은 다르다. 아파트의 건폐율이 높다는 것은 동과 동 사이의 공간이 좁다는 뜻이다. 이미 완성된 건물의 입장에서는 건폐율과 용적률이 높을 경우 밀도가 높아 그만큼 일조, 통풍, 채광 등에서 불리하고 이는 거주측면에서 단점으로 작용해 주택가격에도 부정적인 영향을 줄 수 있다.