경매 투자 때 꼭 알아야 할 3가지

경매는 어느 정도 사전 공부가 필요한 투자법이다. 다음은 대한공경매사협회에서 소개하는 경매 투자의 기초 상식 3가지다.

1.투자목적을 분명히 해라
경매 대상이 되는 물건을 검색하기 전, 먼저 투자의 목적을 분명히 해야 한다. 그리고 물건의 종목에 대한 편견도 버려야 한다. 물건의 종류가 매우 다양하기 때문에 각자 어떤 특성이 있는지 자금운용 측면과 가치적인 측면에서 살펴봐야 한다. 경매초보자가 물건을 선택할 때 올바른 판단 기준이 될 수 있기 때문이다. 물건마다 다른 성격이 있다는 것을 정확하게 아는 사람이 많지 않다.

2. 경매 대상 물건 별 장단점은?
대다수의 경매초보자들은 제일 먼저 찾는 매물이 아파트다. 과거에는 빌라에 대한 편견들이 가득했기 때문에 더더욱 아파트에 관심이 많이 쏠렸다.

하지만 경매투자에서 초보자들이 도전하기에 가장 좋은 것은 아파트보다는 빌라투자다. 빌라는 소액투자자들에게 무난하고, 수익도 매우 크다. 수익성이란 투자대비 얼마를 벌었는가?를 말한다. 그리고 빌라는 명도대상자 숫자도 작기 때문에 처리도 무난한 편이다. 물건에 따라서는 임대수익을 노리기 위해 매우 작은 규모의 빌라를 여러 채 취득하기도 다른 물건에 비해 매우 쉽다. 이렇게 빌라를 통해 수익을 올린 후 모인 종자돈으로 다른 큰 물건들을 잡아가면 된다.

여기서 아파트와 비교했을 때 환금성 문제가 발생한다. 아파트는 대다수의 사람들이 아파트를 선호하는 사회적인 분위기가 있고 매물정보업체에 보면 손쉽게 사고 팔 수 있도록 잘 등록돼 있다. 집에서나 회사에서도 쉽게 검색이 가능하다. 이 때문에 아파트가 환금성 측면에서는 유리하다. 하지만 이는 산을 보지 못하는 것과 같다. 재테크의 의미를 잘 이해해야 한다. 다양한 투자 요건 중 단연 으뜸은 수익성이다. 경매투자의 가장 근본적인 목적은 환금성이 아니라 높은 수익성이라는 것.

이렇게 적은 돈으로 투자가 용이한 빌라에 비해 소액으로는 투자가 어려운 종목이 바로 단독주택이나 다가구주택으로, 명도도 복잡하고 피곤해 질 수도 있다. 그러므로 적은 돈으로 최초로 투자하기 좋은 것은 빌라이고, 그렇게 해서 커진 돈을 굴리기 좋은 것은 단독주택이나 다가구주택이다.

단독주택과 다가구주택의 가장 큰 특징은 투자를 한 원금의 대다수를 전세보증금으로 회수하고도 월세를 받을 수도 있다는 것과 경쟁률 또한 다른 종목보다는 조금 낮다는 점이다. 보기에 좋지 않고 관리가 어려워 투자를 기피하기 때문에 오히려 경쟁률이 떨어져 시세차익은 저절로 커지게 된다.

3. 가치 판단도 해라
대체로 토지와 건물을 두고 보면 건물은 감가상각에 의해 세월이 갈수록 가치가 좀 떨어진다. 하지만 토지의 경우에는 조금씩이라도 오르게 된다. 단독주택은 주로 토지가 차지하는 비중이 매우 높다. 아파트와 빌라는 토지보다는 건물의 가격이 금액의 80%까지 차지하기도 한다. 즉, 재건축이라는 어떤 메리트가 받쳐 주지 않으면 투자가치는 갈수록 떨어진다. 그래서 단독주택은 세월이 갈수록 가격이 더 오를 여지가 있고, 향후 노후 주택을 개발하게 되면 더 큰 이익을 볼 수도 있다. 뉴타운과 재개발, 재건축 시장에서 가장 큰 재미를 보게 된다.

다시 말해 단독주택과 다가구주택은 투자하기가 매우 좋다는 얘기이다. 시세차익도 크고, 자금운용을 하기도 좋고, 나중에 개발이익을 보기도 좋다. 이런 장점들은 다른 부정적이 요소들을 커버하고도 남음이 있다.