[상장합니다!] “年 배당수익률 8%”…‘벨기에 오피스’ 제이알글로벌리츠 흥행할까

제이알글로벌리츠 내달 기업공개
벨기에 정부기관 임차 건물 투자
2034년까지 유지, 수입원 안정적
임대료 인상률·환리스크 고려해야

국내 최초의 해외 자산 공모 리츠가 다음 달 유가증권시장에 상장한다. 제이알투자운용은 14일 서울 여의도에서 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(제이알글로벌리츠)의 기업공개(IPO) 기자간담회를 열었다.

제이알글로벌리츠는 국내 최초 해외 자산 투자에 특화된 리츠다. 주요 투자 자산은 벨기에 브뤼셀 소재 오피스 ‘파이낸스 타워 콤플렉스’다. 파이낸스 타워는 벨기에 브뤼셀 내 중심업무지구(CBD)에 위치하고 있다. 정부기관, 금융기관이 밀집해 임대 수요가 높고 향후 자산 가치 상승도 기대된다.

올해 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태에 따른 기초자산 가격하락 가능성이 제기되면서 시장에서는 리츠 투자에 대한 우려가 나온 바 있다. 이에 대해 김관영 제이알투자운용 대표는 “지난달 자산 감정평가를 받은 결과 오히려 매입 당시보다 건물가격이 올랐다”고 설명했다.

예상 배당수익률은 7년 평균 8% 내외다. 현재 상장한 리츠 가운데 가장 높다. 리츠에 투자할 경우 공실 리스크를 고려해야 하는데 이 리츠는 공실 리스크도 적다. 파이낸스 타워에는 현재 벨기에 연방 정부기관이 임차해 있는데 2034년 12월까지 중도해지 없이 장기 임차한다. 운용은 현지 자산관리사에 지시를 내려 이뤄진다.

이 리츠에 투자할 경우 임대료 인상률을 고려해야 한다. 임대료 인상률은 매년 벨기에 건강지수를 적용해 조정된다. 건강지수는 소비자불가(CPI)에서 주류와 담배, 경유, 휘발유를 제외한 물가지수다. 지수와 연동되면 향후 임대료 인상률이 하락하거나 상승할 가능성이 모두 열려있다.

또 다른 리스크는 환 리스크다. 제이알투자운용은 안정적 원화 기준의 수익성 달성을 위해 환헤지 계약을 체결했다. 투자원금의 100%, 배당의 약 80%에 대해 3년 만기 통화스와프 계약을 맺었다. 조윤호 DB금융투자 연구원은 “환 변동에 따라 약 20% 정도의 환 관련 리스크에 노출돼 있다”며 “원·유로 환율에 따라 배당이 증가할 수도 감소할 수도 있는 가능성을 염두에 둬야 한다”고 분석했다.

이번 공모에서 제이알글로벌리츠는 일반투자자 대상 청약 물량 4800만주(2400억원) 중 절반인 2400만주(1200억원)를 ‘소액우선배정물량’으로 할당한다. 장현석 제이알투자운용 대표는 “‘커피 한 잔 가격으로 건물주가 된다’는 문구처럼 공모 리츠의 취지를 살리기 위해 고안했다”며 “주관사와 함께 소액투자자의 참여 기회 확대를 고민하다가 이 같은 방법을 최초로 도입했다”고 전했다.

소액우선배정물량은 한도 내에서 일반청약자의 청약금액 중 100만원 이하에 해당하는 금액을 우선적으로 배정한다. 소액우선배정물량을 제외한 나머지 2400만주에 대해서는 기존 방식대로 청약 금액에 비례한 ‘경쟁배정’을 실시한다.

제이알글로벌리츠는 이번 공모를 통해 총 4850억원을 조달한다. 오는 16~17일 국내외 기관투자자를 대상으로 수요예측을 진행하고 22~24일 청약을 받는다. 8월 초 유가증권시장 상장 예정이며 공동 대표주관사는 KB증권과 메리츠증권, 인수회사는 대신증권이다.