서울 10만+α 주택공급, “중산층 무주택자 포함한 공급방식이어야”

내달 4일께 수도권 주택공급 방안 발표 예정
공공부지 및 재건축 용적률 상향 인센티브 등 활용
"중산층 추격매수 잠재우기가 관건"
"공공성·수익성, 토지임대부·환매조건부·지분형주택 등 공급방식 검토해야"

제공=연합

정부가 다음 달 4일께 수도권 주택공급 확대방안을 발표할 예정인 가운데, 공공부지를 활용한 ‘공공임대 확대’에 초점이 맞춰지면서 기존의 공급방식과 임대주택의 질, 면적, 까다로운 입주 조건 등을 다양화해 해야 한다는 지적이 나오고 있다.

29일 정부와 서울시 등에 따르면, 서울에 최대 10만가구 이상을 추가 공급하기로 하고 물량 확보 작업 중이다. 태릉골프장 등 유휴부지 개발을 통해 4만가구, 공공주도 재개발을 통해 7만 가구를 공급하는 방안이다. 이와 함께 3기 신도시 공급물량 확대 등 모두 합해 2022년까지 ‘20만 플러스 알파’의 주택을 시장에 순차적으로 공급한다는 계획이다.

특히 서울 도심의 재건축을 앞둔 아파트들의 용적률을 대폭 완화해 고층아파트로 재건축하는 대신 추가로 공급되는 가구는 공공임대와 함께 공공분양을 일정 비율 반영하는 혼합 방식으로 추진할 것으로 알려졌다. 임대주택 의무 공급에 대한 반감을 고려해 공공분양 방식을 함께 활용하는 대안을 추진한다는 것이다. 공공분양이란 정부가 재건축조합에 용적률 상향 혜택을 주는 대신 조합이 보유한 토지 일부를 기부채납 받아 정부 재정·주택기금 등으로 분양 아파트를 짓는 방식이다.

정부는 신규 발굴된 주택의 공공분양 몫으로 무주택자·신혼부부·청년 등을 우선 대상으로 검토하는 것으로 전해졌다. 정부는 아울러 역세권을 중심으로 마련될 고층 주상복합 아파트는 1인 가구에 우선 공급하는 쪽으로 검토하고 있다.

하지만 부동산 전문가들은 서울에 10만가구 이상 들어서는 공공주택이 실소유주인 3040 중산층 무주택자가 들어갈 수 없는 방식이라면 집값 안정화는 요원하다는 지적이다. 이에 공공성도 확보되고 수익성도 보장된 토지임대부나 환매조건부, 지분형 주택 등으로 전향적 전환을 검토해야 한다고 강조했다.

특히 서울 유휴부지 공급은 노원구 태릉골프장 1만가구, 강남 대치 SETEC과 동부도로사업소 추가 3000가구, 삼성동 서울의료원 마이스유휴지 7000가구, 개포동 SH공사, 구룡마을 6000가구, 마포구 상암동 DMC유휴부지 2000가구, 용산 정비창부지 추가 2000가구 등 입지가 좋은 곳에 공공주택이 들어설 것으로 예상되고 있다. 서울 노른자 땅에 저소득층 중심의 기존 공공임대가 공급되면 갈수록 정부의 재정 부담이 커질 수밖에 없다.

◇“3040패닉바잉 잠재우려면, 중산층 무주택자 들어갈 수 있는 공급방식이어야”
전문가들은 특히 3040의 ‘패닉 바잉’을 잠재워야 시장이 안정이 되는 만큼 이들 중산층 무주택자들의 추격매수를 잠재울 수 있도록 공공주택이 이들이 대거 들어갈 수 있어야 한다고 입을 모았다. 이에 토지임대부나 환매조건부, 지분형 주택 등이 새로운 공급방식으로 전환해야 한다고 강조했다.

장기전세주택이나 보금자리 주택형도 고려 대상일 수 있지만 이 역시 정부 재정 부담과 ‘로또 아파트’ 양산이라는 우려가 있다. 장기전세의 경우 서울 도심 입지 좋은 곳에 아파트를 짓는 상황에서 보증금만으로 관리·운영하기엔 정부 부담이 크다. 전매제한과 의무거주기간을 조건으로 내건 보금자리주택의 경우도 엄청난 불로소득을 안기는 ‘로또 아파트’가 되기 쉽다. 지난 2009년 보금자리주택 강남 세곡지구와 서초 우면지구를 주변 시세의 4분의 1이나 낮게 분양했지만 짧은 전매기한과 높아지는 강남의 토지가치를 토지임대료로 제대로 환수하지 못하면서 10년도 되지 않아 4-5배나 뛰어버렸다.

장재현 리얼투데이 본부장은 “공공임대주택이 확대되면 전월세 시장은 안정될 수 있지만 집값 안정까지는 어렵다”며 “실제 집을 사려는 3040들은 맞벌이를 하거나 중소기업만 다녀도 못 들어간다. 기준이 까다로운면 패닉바잉을 멈출 수 없다”고 지적했다.

이태경 토지+자유 연구소 부소장은 “시장 안정을 위해서는 3040의 패닉바잉을 잠재워야 하는데 이들 중산층 무주택자들이 들어갈 수 있도록 토지임대부나 환매조건부, 지분형 주택 등으로 공공성과 수익성을 동시에 얻는 공급방식을 전향적으로 검토해야 한다”며 “추후 일반분양하는 기존 방식일 경우에는 ‘로또’가 될 확률이 높다. 정부가 공급방식에 대해 기존 방식을 탈피해야만 한다고 말했다.

◇“기존 공급방식, 집값 안정 어려워…토지임대부·환매조건부·지분형 주택 등 전향적 검토해야”
토지임대부 방식은 일명 ‘반값 아파트’로 불린다. 땅은 공공이 그대로 소유하고 건물만 민간에 분양하거나 임대하는 방식으로 땅값이 빠져 실수요자는 내집 마련 비용이 훨씬 줄어들게 된다. 시세에 맞는 적정 임대료로 공공 역시 수익성을 보장받을 수 있다. 환매조건부 방식은 저렴하게 실수요자에게 분양하되, 나중에 집을 팔 때 반드시 공공기관에 매각하도록 하는 방식이다.

지분형 주택은 분양가의 40%의 지분만 먼저 내고 단계별로 남은 지분을 해당 시세에 맞게 나눠 지불해 집을 소유하는 방식이다. 초기에 목돈이 상대적으로 덜 들어 실소유자가 많은 3040에게 유리하다. 집값 상승과 하락에 따른 손익 역시 공공과 분점하는 방식으로 ‘로또 아파트’를 막는 수단이기도 하다. 서울시가 실소유자인 3040에게 적용할 계획이었던 것으로 주택공급방안TF에서도 주요하게 다뤄졌을 것으로 보인다.

이와 함께 공공주택의 질과 면적의 다양화도 전향적으로 검토해야 한다는 목소리도 나왔다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “특히 3040에겐 기존 임대주택 면적은 좁다. 예전 장기전세 시프트도 전용면적 85㎡가 넘는 중대형을 없앴는데, 당시 ‘황제임대’라는 지적을 받았다”며 “소득에 따른 임대료 책정과 전용면적을 다양화해야 중위소득까지도 커버할 수 있다”고 강조했다.