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[칼럼] 잦은 부동산 세법개정, 불안한 임대주택 사업자

[칼럼] 잦은 부동산 세법개정, 불안한 임대주택 사업자

기사승인 2020. 08. 12. 00:00
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정부, 정책변동에 혼동 초래…부동산 관련 세법 면밀한 검토와 정확한 안내 이뤄져야
임대주택 사업자, 세제혜택 원점에서 다시 살펴봐야
이장원 세무사
이장원 장원세무사 대표세무사
정부가 여러 차례 내놓은 부동산 정책 중 임대주택에 대한 세제 혜택은 빼놓을 수 없다. 2017년 8·2대책에서 임대주택을 양성화한다면 그에 걸맞은 세제 혜택 지원을 약속한 바 있다. 이에 시장에서는 임대주택의 등록이 폭발적으로 늘어났었다. 그러나 2018년 9·13대책을 시작으로 최근 7·10대책까지 임대주택에 대한 대부분의 세제 혜택을 축소 및 취소했다. 짧은 시간 내에 벌어진 일이라 임대주택을 등록한 소유자의 세제 혜택 변경에 대한 혼란은 너무나도 크다.

지난 4일 민간임대주택특별법의 본회의 통과로 이제 단기 민간임대주택은 폐지되고 장기일반 민간임대주택도 아파트는 임대 불가능한 형태로 변경된다. 민간임대주택특별법과 연계된 기존의 세제 혜택들은 그 적용에 대해 변동이 생겨 기획재정부에서는 세제 지원 보완조치를 내놓았다. 이번 보완조치에서 양도소득세는 임대주택을 자진 등록 말소하는 경우 의무임대 기간의 2분의1 이상 임대해야 하며, 2020년 7월 11일 이후 등록하는 임대주택의 경우와 단기임대주택에서 장기로 전환된 임대주택의 경우는 배제된다는 전제로 세제 지원을 받을 수 있다.

임대주택 유형의 폐지로 인해 시장에 혼란이 왔던 양도소득세 논란에 대해서는 다음과 같이 보완했다. 임대주택에 대한 양도소득세 중과 배제이다. 임대주택 등록 후 일정 요건을 충족해 임대주택을 양도하면 다주택자 중과세율을 배제 받을 수 있다. 또 임대주택에 대한 거주주택 비과세 적용이다. 임대주택을 등록한 후 5년 이상의 임대 기간을 충족하고, 타 주택에서 2년 거주한 거주주택만을 보유한 상황이라면 해당 거주주택의 양도 시 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 세법은 법마다 적용이 다르다는 점을 잊어서는 안 된다. 종합부동산세법이나 일반적인 소득세법의 논리와 혼동하지 말고, ‘임대의무기간 2분의1 이상 임대’ 및 ‘5년 내 양도’라는 전제들을 임대주택 소유자는 양도시점에 잊지 않아야 한다.

나아가 정부는 임대주택 유형의 폐지에 따라 두 가지의 세제 혜택에 대한 영향이 어떻게 적용될지 세제 지원에 대한 안내를 통해 시장의 혼란을 정리해 줄 필요가 있다.

먼저 조특법 97조의3에서 적용되었던 장기보유특별공제 과세특례이다. 해당 법에서는 장기일반민간임대주택을 지자체 및 세무서에 사업자 등록하여 8년을 임대 후 양도 시 50%, 10년 이상을 계속하여 임대한 후 양도 시 70%의 공제율을 적용하기로 했다. 그러나 이번 개정으로 인해 지자체에서 등록한 사업자는 8년 후 자동 폐지가 되어 10년 이상 임대기간을 충족하는 것이 불가능한 상황이다.

또한 조특법 97조의5에서 적용되었던 양도소득세 감면이다. 해당 법에서는 2018년 12월 31일까지 장기일반민간임대주택으로 지자체 및 세무서에 사업자 등록해 10년 이상 계속 임대한 후 양도하면 양도소득세의 100%를 감면해주기로 했다. 그러나 이번 개정으로 지자체에서 등록한 사업자는 8년 후 자동 폐지가 되어 10년 이상 임대가 불가능해졌다. 이 두 가지에 대한 세제 지원을 어떤 식으로 보완할지 뚜렷한 안내가 필요한 상황이다.

잦은 부동산 정책 변동으로 시장에서 느끼는 혼동은 너무 크고, 예측 불가능하다. 임대주택에 대한 세제 혜택을 시행한 이후 5년도 채 되지 않아 여러 번 법이 변경돼 납세자의 불안감과 정부 불신은 날로 커져만 간다. 정부의 말을 믿고 임대주택을 등록한 납세자가 세제 혜택을 받지 못하게 된다면 그 억울함은 어디서 풀어야 할까? 부동산 정책과 연계된 세법의 허점이 생기지 않도록 면밀한 검토와 정확한 안내가 이루어져 시장의 안정화가 이루어지길 바란다.
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