3기신도시 사전청약에 하남이 뜨거워진다

하남, 작년 말 대비 전세 13.3% 상승… 인구이동·전세가↑
비슷한 규모 과천과 비교… 인구 증가 2위에도 상승세 추월

작년말 대비 전세지수 변동률 /주1) 자료: 한국감정원/ 주2) 월간 아파트 전세가격지수를 변동률로 계산함 (2019년 12월 대비 2020년 8월 기준)

3기 신도시 사전청약 일정이 발표되자, 해당 지역에 대한 관심이 뜨거워지고 있다. 특히 하남의 경우 거주요건을 채우기 위해 전세시장이 빠르게 움직이는 모습이다.

14일 ㈜직방이 3기신도시와 신도시급 공급 규모의 과천을 중심으로 전세시장 움직임을 살펴본 결과, 하남은 작년 말 대비 아파트 전세가격이 크게 상승한 것으로 나타났다.

하남은 작년 말보다 13.3%나 올라 경기 지역 내에서 가장 크게 상승했다. 용인도 11.1% 올라 하남에 이어 두번째로 많이 올랐다. 하남과 용인은 경기(4.9%)에 비해 상승폭이 두 배 이상 컸다. 3기 신도시 중, 창릉지구가 위치한 고양(5.2%)도 경기 평균 상승률보다는 높은 오름폭을 보였다.

반면, 과천은 작년말 대비 전세 -7.9% 변동률을 기록했다. 재건축 추진 중인 주공4단지는 최근 사업시행인가가 진행됐으며 관리처분인가를 진행하면 곧 이주를 할 것으로 보여 전세가격이 하락 조정된 것으로 보인다. 또한 올해 푸르지오써밋 입주가 시작돼 주변 단지의 전세 약세를 이끌었다.

특히 주민등록 인구 변화 분석을 통해 전세 수요 움직임을 살펴본 결과, 청약 규제 중 지역 거주 요건이 1년에서 2년으로 강화(12·16대책)된 작년 말과 비교했을 때, 작년 말 대비 주민등록 인구 증감률은 경기도내에서 과천이 6.2%로 가장 높았다. 작년 말 5만8289명에서 올해 8월에는 6만1902명으로 증가했다. 이어 김포와 하남이 4.9%로 뒤를 이었다.

과천은 서울 강남권과 가까워 꾸준하게 관심을 받고 있는 지역이다. 올해 첫 분양을 시작한 과천지식정보타운 청약을 위해 작년 말까지 외부에서 과천 내 이주가 꾸준히 진행됐을 가능성이 높다. 올해 실 거래된 과천 아파트 3.3㎡당 매매가격은 4562만원으로 강남(5499만원)의 주택가격 추세를 추종하는 경향이 있어 비교적 선호가 높은 편이다.

하남 역시 서울 송파, 강동권과 인접한 곳으로 아파트 가격 수준이 서울보다 저렴하다. 하남은 3.3㎡당 매매가격이 2291만원 선인데 비해 송파와 강동은 3.3㎡당 매매가격이 각각 3836만원, 2715만원 선이다.

다른 3기 신도시 지역인 남양주와 고양도 작년 말보다 인구수는 소폭 증가했다. 반면, 인천과 부천은 주민등록 인구수가 작년 말보다 줄어 청약을 위한 외부 지역에서의 인구유입 현상이 나타나지는 않은 것으로 보인다.

3기 신도시나 사전청약이 예정된 곳에 당첨 확률을 높이기 위해서는 해당 지역 주민에게 우선 공급되는 기회를 공략하는 것이 유리할 수 있다. 본청약까지는 최대 2년 이상 거주의무 기간을 채워야 하므로 내년 사전청약을 진행하는 곳을 노린다면 적어도 올해에는 대상 지역으로 거주지를 옮긴다면 청약 성공 가능성이 높아질 수 있다.

또한 직방은 2018년 9월부터 12월에 전세 거래 매물이 2년이 지난 현재, 재계약시점이 도래하면서 전세매물이 출시될 것으로 가정해 입주가능한 전세 매물을 추산했다. 인천의 경우 8906건이었고, 경기 내에서는 용인이 5243건으로 가장 많았다. 이어 △성남(4971건) △고양(4790건) △수원(3491건) △화성(3071건) 순으로 전세 계약만료 물량이 많은 것으로 예상했다.

3기 신도시 중 가장 청약의사가 가장 높았던 하남은 1659건, 남양주는 2750건, 부천 2141건, 과천 391건으로 예상 물량이 많지 않다. 여기에 임대차3법 시행으로 임차인의 계약 갱신 요구가 많을 경우 출회매물이 더 감소할 수 있다.

이호연 매니저는 “하남과 과천은 외부 인구 유입에 의한 주민등록 인구가 크게 증가하는 것에 비해 2년전 전세 거래가 진행된 매물이 상대적으로 적었으며, 신규 아파트도 많지 않다”며 “당분간 전세 매물 찾기가 쉽지 않을 것”이라고 전망했다.

그는 “현재 일부 지역에서 전세시장이 불안정하게 움직이고 있다. 3기 신도시와 주요 지역에 사전 청약을 위해 유입되는 수요를 정확하게 예측할 수는 없지만 인접한 서울 등지에서 이동했다면 공급 정책의 목적에 부합하게 된다”며 “내 집 마련 수요자들에게 직주 근접한 주택을 원활하게 공급하고 교통 및 제반 인프라도 함께 잘 조성돼야 성공적인 3기 신도시와 수도권 공급 정책 목표를 이룰 수 있을 것”이라고 강조했다.