[장용동 칼럼] 전세대란, 2021년 더 문제…안정 시그널 줘야

전세시장이 난리다. 홍남기 부총리가 전세 대란 덫에 걸려 오가지도 못하게 된 처지는 사치다. 통상 2~3억원 정도의 국민주택규모에서 전세를 살아온 서민들의 집 없는 설음이 원망, 분노로 바뀌면서 극도로 불안에 빠져들고 있다. 전세 아파트 하나에 수십 명이 몰려 집을 구경하는 전무후무한 일이 중개업 현장에서 벌어지고 있다. 심지어 아예 셋집을 보지도 않고 계약금을 거는 사례가 빈번해지고 있다니 임대차 3법 개정 후 후유증이 어느 정도인지 실감이 난다.

외환위기 이후 전세난이 심화되던 지난 2000년 초반이나 2008년 글로벌 금융위기 이후에도 임차인 보호를 위한 계약 갱신권 등의 도입 등이 주택관련 학회 등에서 여러 번 검토된 바 있다. 그때마다 불발된 이유는 도리어 전세 세입자가 피해를 볼 우려가 컸기 때문이다. 공급이 충분하지 못한 상황에서 임차인 보호 장치만을 확대하면 전세가 폭등 등으로 인한 폐해가 극심할 것이라는 판단, 번번이 전세가 인상률 한계 설정과 계약갱신권 확보 등 세입자 자구책 도입이 보류된 것이다. 물론 당시 정부의 성격과 강자 입김이 전혀 배제되었다고 말할 수는 없다. 하지만 충분한 공급환경 조성이후 검토될 사안이라는 것은 틀림없는 사실이고 현재도 유효하다. 이 같은 난제를 하루아침에 뒤집어 뚝딱 입법화한 정부와 여당의 배짱(?)이 존경스럽기까지 하다. 더구나 향후 전세 가구 수 증가와 전세 아파트가 감소할 것이라는 수급 전망을 감안하면 임대차 3법 도입을 감행한 것은 극도로 무모한 일이자 무책임한 발상이다.

적어도 집 없는 서민계층의 전세대란을 감안했더라면 공급부족에 시달리는 서울, 수도권이 아니라 입주물량이나 미분양이 많은 지방에서 부터 제한적으로 실시했어야 옳았다. 재건축 규제에 이어 분양가 상한제까지 재도입, 향후 공급이 더욱 위축될 것이라는 점을 감안하면 더욱 그렇다.

당장 2021년의 경우 주택 수급환경은 더욱 악화될게 분명하다. 내년 서울 주택입주물량은 대략 6만2000가구(국토부 추정)에 이를 전망이다. 올해 추정치 7만9000가구보다 무려 1만7000가구가 줄어든 물량이다. 더욱이 주택 수요는 편리성 등을 감안해 빌라, 다가구, 다주택이 아니라 갈수록 아파트에 몰리고 있다. 내년 아파트 입주물량은 3만6000가구로 올해(5만3000가구)보다 무려 30%이상 감소할 전망이다. 정부가 실거주 요건을 강화했기에 이 같은 입주물량가운데 전세매물로 나오는 물량이 크게 감소할게 분명하다. 저금리 등의 환경으로 전 세집을 월세로 전환하는 경우가 늘어날게 확실하다. 결국 아파트 입주물량 감소, 전세집 부족현상은 더욱 심화될게 자명하다.

여기에 전세 수요 증가 트렌트를 보면 더욱 답답해진다. 통계청에 따르면 주택 수요 단위인 서울 일반가구수가 2018년까지 주춤했으나 작년부터 급증하는 추세다. 예컨대 2017년 2만8555가구, 2018년 2만6505가구 등에 머물렀으나 2019년 5만6623가구로 2배 이상 폭증했으며 올해 역시 7만8000가구로 추정, 재차 급증할 전망이다. 공급은 위축되는데 수요는 폭발적으로 늘어난다는 의미다. 최근 임대차 3법 개정은 바로 이 같은 전세 수급 환경에 휘발유를 끼얹은 격이다. 서울 일반가구수가 증가하고 아파트 공급이 위축, 전세시장이 불안해가는 상황속에 임차인 보호를 위한 3법의 개정이 재차 전세시장을 사면초가 장세로 몰아세운 것이다. 때문에 현재의 전세 대란은 단기에 그치지 않고 내년에 이어 중장기화할 가능성이 크다.

전세시장 불안을 해소는 매매시장보다 어렵다. 다만 우선 전세 공급을 늘리는 대안을 생각해볼 수 있을 것이다. 실거주 의무 요건을 일부 완화해 신규 입주아파트가운데 전세 물량을 늘리고 재건축 조합원 2년 거주 의무화 역시 유예 등의 적극 검토할 필요하다. 세금 감면 등을 통한 매매 활성화 유도책도 대안이 될 수 있다. 전세 수요를 매매수요로 전환하는 방안을 검토해봄직하다.