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[장용동 칼럼] 아파트 살까, 팔까, 보유할까?

[장용동 칼럼] 아파트 살까, 팔까, 보유할까?

기사승인 2021. 06. 10. 06:00
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장용동 대기자1
아파트 시장이 다시 불안하다. 2·4 공급대책 발표 이후 잠시 소강상태를 보이던 주택시장이 가격오름폭이 커지면서 재차 불안 국면으로 치닫고 있다. 특히 올해 들어서 인천을 비롯한 경기도 등 수도권 외곽의 아파트 가격 상승률이 역대 최고 수준으로 급상승하면서 서울을 능가하고 있는 양상이다. 집값 상승 얘기가 서울보다 경기도에서 많이 나오는 이유다.

정부의 공식 통계기관인 한국부동산원이 5월까지 집계한 상승 누계치를 보면 경기도와 인천 아파트 가격이 서울을 추월해 가파르게 상승하는 게 확연하다.

예컨대 올해 들어 지난 5개월 동안 서울의 아파트 가격 상승률은 2.49% 정도에 그치고 있다. 반면 경기도는 서울의 3.6배 수준인 8.96%가 올랐고 인천은 4배에 달하는 9.75%가 상승해 외연 확산 추세가 두드러진다. 또 의왕, 시흥, 안산 등 수도권 서남부를 비롯해 양주, 의정부 등 북부권까지 최고 16%까지 상승, 지난해 같은 기간보다 무려 16~18배가 뛰어올랐다. 수도권 집값이 날개 단 듯 가파르게 상승하면서 30평대=20억원 시대가 된 것이다.

이 같은 상승세가 위협적인 것은 3월 이후의 오름폭이 더욱 커지고 있다는 점이다. 인천은 3월 이후 3개월 동안 연속 월간 2% 이상 오르면서 신고가가 속출하고 있다. 기타 수도권 외곽지역 역시 최근 들어 우상향 기울기가 더 가팔라지는 추세다. 대개 2~3월 이사철이 끝나면 집값 동력이 떨어지면서 약세를 기우는 게 부동산 생리다. 5월이면 급매물이 출현하면서 약세장이 깊어지는데 정반대의 현상이 벌어지고 있다는데 심각성이 더하다.

시장 불안이 재차 가속화되고 있는 가장 큰 이유는 대규모 공급에 대한 확신이 떨어지고 있다는 점이다. 이른바 공급 약발(?)이 떨어지고 있다. 서울권 역시 실제 공급까지는 향후 2~3년의 시차가 더 필요하고 본격 공급을 위한 정책변화나 법과 제도개선이 더디다. 게다가 과천, 3기 신도시 등지의 경우처럼 주민 반발과 LH 사태, 보상 마찰 등으로 대규모 공급 약속이 변경 내지는 지연, 공급 불안심리가 강하게 확산하고 있다.

여기에 이달부터 도입된 양도세 강화조치와 전월세신고제 도입 역시 매물난을 가중, 집값에 대한 지속 상승심리를 부추기는 양상이다. 실제로 매물이나 전세가 없는 단지가 속출하고 월세만 늘어나는 게 중개 시장의 현실이다. 신규분양 역시 일정 계층 위주로 진행, 청약 당첨이 만만찮다는 점도 선 매수심리를 자극하고 있다. 2·4 공급대책에 심리적으로 느슨해졌던 주택 관심 계층이 시장 불안으로 다시 가세하면서 집값 강세 현상이 도지고 있다고 봐야 한다. 또 서울 강남에 이어 분당, 용인, 수원 등 수도권 남부권-인천, 의왕, 광명, 시흥, 안산 등 서부권-의정부, 양주 등 북부권 등으로 이어지는 순환매 현상이 지속되고 있다는 점도 주목할 대목이다. 서울로 향하는 교통 등의 접근성, 테크노 벨트 등 인구 밀집에 의한 집값 상승 등에 의한 집값 상승의 순환 구조 역시 주택시장에 지속적인 영향을 미칠 수밖에 없다.

현 정부의 세금 중심 규제정책 개선과 3기 신도시 예비청약이 변수이긴 하나 시장심리를 바꿀 수 있을지는 여전히 미지수이다. 이렇게 볼 때 팔려는 세력은 되레 줄어들 개연성이 크다. 이미 다주택 보유자들의 경우 높은 종부세 등 보유세를 내고라도 고액의 양도세율을 내고 팔 수 없다는 태도이어서 매물은 예상외로 감소할 전망이다. 이에 반해 사려는 매입 세력은 향후의 불안감 등이 겹치면서 매입 에너지를 축적해갈 전망이다. 자산시장 거품 위기라는 거대한 리스크가 상존하고 있으나 깊어지는 인플레 장세에서 부동산은 자산을 효율적으로 관리할 수 있는 대용품이다. 학습효과 등을 통해 실물자산의 위력을 확인한 만큼 주택을 포기하기 쪽을 택하기는 힘들다.

금리상승이라는 무기의 조기 등판을 알면서도 여전히 주택을 사고 분양받는 쪽에 관심이 많은 것을 고려하면 올 하반기도 주택시장 실랑이는 지속될 것으로 보인다.


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