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[칼럼] 부동산 증여, 기준시가 고시일 전에 증여해야 유리

[칼럼] 부동산 증여, 기준시가 고시일 전에 증여해야 유리

기사승인 2022. 04. 21. 10:33
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한정수 현대차증권 세무전문위원
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자녀에게 아파트, 토지 등 부동산을 증여하려면 두 가지 세금을 고려해야 한다. 바로 증여세와 취득세다. 이러한 증여세와 취득세는 각각 평가기준이 다르기 때문에 주의가 필요하다.

우선 증여세는 시가를 기준으로 계산한다. 여기에서 말하는 시가란 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래되는 가액을 말하며 증여일 전 6개월, 후 3개월 이내 에 매매, 감정, 수용, 경매 등을 받은 경우에는 그 가액을 시가로 본다. 하지만 시가를 산정하기 어려운 경우 부동산은 정부에서 고시하는 기준시가로 평가하게 되는데, 이러한 기준시가의 고시일이 매년 4월 말, 5월 말이기 때문에 이 시기가 중요하다. 매년 4월 말에는 아파트, 단독, 다세대, 다가구 등 주택의 기준시가가 고시되고 매년 5월 말에는 토지의 기준시가가 고시된다.

특히 취득세 계산에서는 이러한 기준시가 고시일이 매우 중요하다. 부동산 증여 시 취득세는 증여세와 달리 기준시가로 계산하기 때문이다. 즉 기준시가 고시일 전후로 취득세 부담이 달라지게 된다.

매년 기준시가가 상승한다고 가정하면 기준시가 고시일 이전에 증여하는 것이 취득세 측면에서 유리하다. 얼마 전 국토교통부의 22년 아파트 등 공동주택기준시가(안)에 따르면 올해 기준시가 변동률을 17.22%으로 발표했다. 만약 주택 증여를 고민하고 있다면 올해 4월 말 이전에 증여해야 2021년 기준시가를 적용받아 취득세 부담을 줄일 수 있다.

최근 매매사례가액이 7억원이고 2021년 기준시가가 3억원, 2022년 기준시가가 4억원인 아파트를 자녀에게 증여하는 경우 세부담을 비교해봤다. 증여세는 기준시가와 관계없이 증여일에 가장 가까운 매매사례가액인 7억원을 적용해 약 1억3000만원(성년자녀에게 10년 이내 다른 증여재산 없는 경우 가정)으로 계산된다. 하지만 취득세는 올해 4월 말 전에 증여하는 경우 2021년 기준시가인 3억원을 적용해 1200만원이지만 4월 말이 지나서 증여하면 2022년 기준시가 4억원이 적용돼 1600만원으로 올라간다.

취득세에서 또 한 가지 주의해야 할 것은 바로 중과세 대상 여부를 확인하는 것이다. 현행 세법상 다주택자가 조정대상지역에 기준시가 3억원이 넘는 주택을 증여하면 취득세 중과세율이 적용된다. 일반적인 주택 증여 시 취득세율은 3.8%(전용면적 85㎡초과시 4%)이지만 중과세율이 적용되면 취득세 부담이 12.4%(전용면적 85㎡초과시 13.4%)으로 높아지게 된다.

조정대상지역에 기준시가 3억원이 넘는 주택 증여를 고민하는 분들이라면 취득세 부담이 너무 높기 때문에 당장 4월 말까지 증여를 결정하기 어려울 수 밖에 없다. 만약 취득세 중과세 완화가능성을 염두해두고 증여 시기를 기다리고 있다면 늦어도 6월 1일 이전에 증여를 하는 것이 좋다. 재산세 및 종합부동산세와 건강보험료 부과 기준일이 매년 6월 1일이기 때문에 그 전에 명의 이전을 완료해야 당장 올해부터 종합부동산세 및 건강보험료를 줄일 수 있다.

아울러 지방세법 개정으로 2023년부터는 취득세 과세기준도 증여세와 마찬가지로 기준시가가 아닌 시가가 적용될 예정이다. 따라서 시가와 기준시가와 차이가 많이 나는 부동산의 경우 내년부터 증여에 대한 취득세가 증가할 것으로 예상되므로 올해 안에 증여하는 것이 유리하다.

/한정수 현대차증권 세무전문위원
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