[칼럼] 빠르게 확산되는 월세화 현상, 원인과 대응 방법은

김효선 NH농협은행 WM사업부 All 100자문센터 부동산 수석위원

김효선 NH농협은행 WM사업부 All 100자문센터 부동산 수석위원

전세제도는 국내에만 존재하는 독특한 임대 방식으로 임차인에게는 주거비 절감, 임대인에게는 주택 구입을 위한 종잣돈 역할로 모두에게 장점이 있는 제도다. 특히 전 세계적으로 유례없는 급속한 경제발전과 도시화 속에서 집값도 급등했지만, 상대적으로 주택 구입 여력이 부족했던 우리나라의 전세 선호 현상은 클 수 밖에 없었다.

그런데 최근엔 오히려 전세의 월세화가 빠르게 확산되고 있는 모습이다. 대한민국 법원 등기정보광장의 자료를 분석해 보면 2021년 5월 전체 임대차 계약 중 43.0%에 그쳤던 월세 비중이 올해 2월엔 52.5%로 전세 비중보다 높아졌고 그 이후 계속해서 절반을 넘기고 있다. 지역별로도 전년도 5월엔 관악구와 금천구 2개의 구에서만 월세 비중이 높았는데 올해 4월엔 강동구, 양천구, 용산구 등 9개 구를 제외한 서울 전역에서 월세 비중이 더 높아졌고, 관악구의 월세 비중은 무려 64%를 넘어섰다.

이런 현상은 일시적인 것이 아니라 앞으로 지속될 트렌드로 예상되는데 그 이유는 크게 두 가지로 볼 수 있다. 첫째, 최근 몇 년 간 급등했던 주택시장이 거시경제 불안과 부동산 관련 규제책 등의 여파로 진정 국면에 진입했다. 따라서 앞서 전세 선호 현상의 이유로 꼽았던 전세 보증금을 지렛대 역할로 주택을 구입하는 수요가 감소했다. 둘째는 임대차3법, 대출규제, 금리인상 등 정책적인 이유다. 한국부동산원의 자료를 보면 임대차3법 시행 직전인 2021년 7월 종합주택의 평균 월세보증금은 전월 대비 152%, 평균 월세가격은 108% 급등했다. 임대인들이 임대차3법 중 전월세 상한제 규제와 종합부동산세 부담 증가로 월세를 선호하고 최근 대출규제와 금리인상으로 올라가는 전세보증금 마련이 어렵거나 대출이자가 전환되는 월세보다 높아지는 등 임차인들 니즈와도 맞게 된 것이다.

월세화가 빠르게 진행되면서 예상되는 가장 시급한 주거문제는 임차인의 주거비 부담 증가다. 전월세전환율(전세를 월세로 전환할 때 적용되는 비율로 높을수록 전세가에 비해 월세가가 높다는 의미)은 지역 차이 외에도 주택 유형 및 가격 등에 따라 다르게 나타난다. 일반적으로는 고가주택이나 아파트일수록 낮고, 저가주택이나 원룸, 다가구 주택 등은 높게 나타난다. 따라서 상대적으로 주거 취약계층의 주거비 부담은 더 커질 수 있다.

또한 3분기 이후엔 계약갱신청구권 기간이 지나고 신규계약을 하는 건수가 늘면서 인기 지역의 전셋값 급등도 예상되는데, 이러한 임대차 시장 불안에 대한 단·장기적인 대책이 필요해 보인다.

정부가 많은 임대차 관련 전략을 내놓았지만 가장 중요한 것은 공급이다.

우선 양질의 임대주택을 적정 수준까지 공급해야 한다. 증가하고 있는 1~2인 가구 뿐만 아니라 중대형 면적 등 다양한 주택 수요를 반영한 공급이 이루어져 선진국 대비 낮은 공공 임대주택 비율을 개선해야 한다. 이와 함께 기존 임대주택의 일정 부분 개보수를 지원하여 양질의 임대주택이 지속적으로 공급, 관리되어야 할 것이다.

또한 정부 차원의 공공 임대주택 공급은 한계가 있는 만큼 민간 부문의 기업형 임대사업자를 주요 임대주택 공급자로 육성할 필요가 있다. 민간 주택 임대 사업이 활성화 되어 있는 일본 등의 사례를 보면 대기업 형태의 임대사업자가 정부의 지원 속에서 임대주택 건설과 관리 등에 폭넓게 참여하고 있다. 우리나라처럼 상대적으로 영세한 임대사업자가 소규모로 임대주택을 운영하는 것보다 대규모로 임대하게 되면 규모의 경제를 바탕으로 단위주택당 임대 및 관리 비용을 절감할 수도 있을 것이다.

더불어 민간 주택임대사업자 제도의 일부 부활도 검토가 되어야 할 것이다. 임대인에게 적절한 인센티브를 제공하는 대신 적정 수준의 임대료 인상률을 유지할 수 있도록 체계적인 데이터 구축과 가이드라인 설정도 필요하다.

또한 임차시장에서의 주택 수요와 공급에 따른 영향을 감안했을 때 청년층의 주거비 경감과 안정적인 임차계약을 위한 제도적 뒷받침 등 임차인의 주거 안정을 위한 정책 고민도 지속되어야 할 것으로 보인다.

임대차 시장은 완전한 실수요 시장으로 전셋값 급등이나 빠른 월세화 등의 불안정한 요소는 임차인들에게 즉각적으로 영향을 주고, 주거에 대한 불안은 삶의 질마저 저하시킬 수 있다. 따라서 거시적인 안목으로 시의적절한 공급과 제도를 통해 임대차 시장 안정이 조속히 실현될 수 있기를 기대한다.