[8.16 대책] 개발 규제 완화로 도심 공급 확대…5년간 270만호 푼다

9.16 주택 공급 대책 발표
재건축 부담금 줄이고 안전진단 '턱' 낮춰
22만 가구 정비구역 신규 지정
GTX 등 역세권 '콤팩트 시디' 건설
경기 창릉·왕숙신도시부터 적용

원희룡 국토교통부 장관이 16일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 새 정부의 첫 주택 공급 대책을 발표하고 있다. /제공=국토부

정부가 앞으로 5년 간 서울 50만 가구 등 전국에 270만 가구의 주택을 공급하기로 했다. 각종 개발 규제를 완화해 재건축·재개발을 활성화하고 기존의 공공 중심에서 민간 중심으로 공급 방식을 전환하겠다는 게 주요 내용이다. 수요가 있는 도심지에 '민간'이 주도적으로 주택 공급을 할 수 있는 여건을 만들겠다는 것이다.

하지만 공급 계획을 실행하기 위해 적잖은 법안 개정이 필요해 야당이 다수 석을 차지한 국회 문턱을 넘어야 하는 과제가 걸림돌로 작용할 것으로 우려된다.

정부는 16일 오전 정부서울청사에서 부동산 관계장관회의를 열고 이 같은 공급 방안을 담은 '국민 주거안정 실현 방안'을 발표했다. 이미 예고했던대로 민간 재건축·재개발 활성화, 민간 도심복합사업 도입 등을 통해 2027년까지 전국에 270만 가구에 대한 인·허가를 마무리짓는 것이 골자다.

지역별로는 서울에서 50만 가구, 인천과 경기에서 158만 가구 등 수도권에서만 208만 가구를 공급한다. 서울에서 문재인 정부(32만 가구) 때보다 50% 이상 계획 물량이 늘어났다. 지방에는 112만 가구(광역시 52만 가구·8개도 60만 가구)를 공급할 예정이다. 수요가 상대적으로 적은 8개도 지역에서는 문 정부 때보다 20만 가구 이상 공급 물량을 줄인 게 눈에 띈다.

사업 유형별로는 재건축·재개발 등 정비사업으로 52만 가구(수도권 37만·비수도권 15만), 3기 신도시 등 공공택지 88만 가구(수도권 62만·비수도권 26만), 도시개발과 지구단위계획수립 등 민간 자체 추진사업으로 전국 130만 가구를 공급하게 된다.

정부는 이 같은 공급 물량 확보를 위해 대대적인 관련 규제 완화를 추진하기로 했다. 우선 앞으로 5년 간 전국에서 신규 정비구역 지정 간소화 등을 통해 22만 가구를 확보할 계획이다. 이 중 절반가량인 10만 가구가 서울에서 지정된다. 서울시는 신속통합기획 방식으로 연내 후보지를 발표하겠다는 방침이다. 서울의 경우 뉴타운 지구 해제 등으로 2012년부터 지난해까지 기존 정비구역만 410곳 해제됐다. 이에 따라 2018년부터 2022년까지 신규 정비구역 지정은 2만8000가구 규모에 그쳤다.

재건축 초과이익 환수제도 완화된다. 재건축 사업 활성화의 걸림돌로 작용하고 있는 재건축 부담금을 대폭 낮추겠다는 것이다. 구체적인 계획안은 9월에 발표할 예정이지만, 정부는 현행 3000만원 이하인 초과이익 면제 기준을 상향하고 부과율 구간도 확대할 계획이다.

국토부 관계자는 "현행 (부담금) 부과 기준을 현실화하고 1주택 장기보유자·고령자 등에 대한 배려 방안을 마련하는 한편, 임대주택 공급 등 공익에 기여하는 사업장은 감면받을 수 있도록 할 계획"이라고 말했다.

재건축 안전진단 요건 개편 역시 연말까지 최적의 대안을 제시하겠다는 방침이다. 구조안전성 비중(현행 50%)를 30~40% 수준으로 낮추고, 주거환경과 설비 노후도 비중은 높인다는 구상이다. 1차 정밀안전진단에 이어 2차로 받아야 했던 공공기관 적정성 검토의 경우 지자체가 요청하는 경우에만 시행하는 방안으로 개선한다는 방침이다. 다만 규제 완화에 따라 예상되는 부작용 등을 면밀히 검토하기 위해 적용 범위와 시행 시기는 올 연말 제시할 계획이다.

민간도심 복합사업도 새로 추진된다. 정부가 지난해 2·4대책으로 발표했던 공공주도 도심복합사업의 민간 버전이다. 신탁사·리츠 등 민간 전문기관이 토지주와 협력해 도심·부도심·노후역세권에서 복합개발을 신속 추진할 수 있도록 하는 게 골자다. 그간 공공에만 부여됐던 용적률과 세제 혜택, 공원 및 녹지 기준완화 등 인센티브도 적용된다. 국토부는 올해 중 관련법 제정을 추진하고, 내년 상반기 중 공모에 착수할 방침이다.

공공주도 도심복합사업은 기존방식을 유지하되 후속조치를 신속하게 처리하기로 했다. 다만 주민 호응이 낮은 지역(동의률 30% 이하)은 민간사업으로 바꾸도록 유도할 방침이다.

주택 공급 속도를 높이기 위해 민간 정비 및 도시개발사업에도 도시·건축·경관심의, 교통·교육·환경 등 각종 영향평가를 함께 심의하는 통합심의 제도를 도입한다. 공공정비사업이나 일반주택사업의 경우 통합심의를 의무적으로 적용한다.

100만㎡ 이하의 중소택지의 경우 지구지정과 지구계획수립 절차를 통합하기로 했다. 또 중소택지 정비사업 변경 및 사업인가 시 총회 의결 등 동일 절차를 일괄 처리하기로 했는데, 이 경우 사업기간이 5~6개월 단축될 전망이다.

공공택지 공급도 계속 늘려갈 계획이다. 정부는 신도시 등 신규 공공택지 지정을 통해 내년까지 15만 가구의 주택 공급지를 발굴하기로 했다. 이를 위해 올해 10월부터 순차적으로 후보지를 발표할 계획이다.

대상지는 수도권과 지방의 수요가 높은 지역을 중심으로 하되, 산업단지와 도심·철도 인접지역이 최우선 타깃이다.

특히 철도역 주변 역세권을 복합 개발(콤팩트 시티)하는 방식으로 개발 밀도를 높이겠다는 방침이다. 현재 3기 신도시 가운데 광역급행철도(GTX) 역이 들어설 경기 고양 창릉과 남양주 왕숙에 콤팩트 시티가 시범 조성될 예정이다.

기존에 발표한 3기 신도시를 잇는 수도권광역급행철도(GTX)의 경우 A노선은 2024년 6월 이전에 개통한다는 방침이다. B노선은 2024년에 착공해 2030년 개통, C 노선은 내년에 착공해 2028년 개통한다는 목표다.

관심을 모았던 1기 신도시 재건축 허용 여부는 2024년으로 늦춰졌다. 정부가 도시 재창조 수준의 마스터플랜을 마련하기 위해 충분한 시간을 갖기로 했기 때문이다.

신혼부부 등 청년층을 위해 정부는 50만 가구 규모의 '청년 원가주택'·'역세권 첫집' 주택을 공급할 계획이다. 대상은 청년(19~39세 이하)과 신혼부부(결혼 7년내 등), 생애최초 주택 구입자 등이다. 소득 요건은 민간 신혼특공(월평균 근로자소득 140~160%) 이하로 검토하고 있다.

입지가 좋은 3기 신도시 선호지, 도심 국공유지 등에 중점 공급할 예정인데 남양주 왕숙(1만5000~2만가구), 고양 창릉(9000~1만3000가구), 하남 교산(8000~1만가구) 등이 우선 대상지로 검토된다.

이번에 발표한 공급 대책의 상당수가 법 개정이 필요한 상황이다. 여소야대 국회에서 통과가 쉽지 않을 것이라는 게 전문가들의 전망이다.